Cả bên cho thuê và bên thuê trong hợp đồng cho thuê nhà ở đều mong muốn mình có thể thực hiện được hết hợp đồng. Có trường hợp khi cả hai đã thực hiện hết cả quyền và nghĩa vụ của mình thì mọi chuyện rất êm đềm nhưng không phải lúc nào mọi thứ cũng thuận lợi. Vì thế, bài viết này sẽ cung cấp những phân tích về việc trong trường hợp nào các bên có thể chấm dứt hợp đồng, nếu chấm dứt hợp đồng trái với quy định của hợp đồng hoặc trái với quy định của pháp luật thì sử lý ra sao.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật Nhà ở 2014
2. Nội dung
2.1. Điều khoản về chấm dứt hợp đồng với bên
Dưới đây là điều khoản mẫu:
ĐIỀU 6: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG.
6.1. Trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng nếu một bên phát hiện phía bên kia có hành vi, vi phạm hợp đồng và có căn cứ về việc vi phạm đó thì phải thông báo bằng văn bản cho bên có hành vi vi phạm biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó trong thời hạn 30 ( ba mươi ) ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên có hành vi, vi phạm không khắc phục thì bên có quyền lợi bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước và không phải bồi thường thiệt hại, bên vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo thời điểm xảy ra vi phạm phù hợp với quy định tại khoản 6.2 điều này.
6.2. Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 (ba mươi ) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt, quyền lợi của các bên giải quyết như sau:
– Trường hợp bên A tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn:
+ Bên A tự ý chấm dứt hợp đồng sẽ bị phạt 70% giá trị của các chi phí đầu tư cơ sở, vật chất của Bên B vào nhà cho thuê. Và trả cho bên B một khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng bằng một tháng tiền thuê nhà theo giá thuê đang thực hiện tại thời điểm ngay trước đó. Ngoài ra, nếu bên B đã trả trước tiền thuê nhà mà chưa được sử dụng thì bên A còn phải trả cho bên B tiền thuê nhà của những tháng đã trả tiền thuê này.
- Trường hợp bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên B phải chịu mức phạt 01 tháng tiền thuê nhà.
- Hợp đồng này được chấm dứt khi hết hạn cho thuê, nêu tại điều 2.1 hợp đồng này.
Để biết các bên có thỏa thuận đúng về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không thì chúng ta cần phải so sánh với quy định tại điều 132 của Luật Nhà Ở 2014
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
- Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Khi so sánh giữa quy định của luật pháp và điều khoản của hai bên thì hai bên đã ban hành một điều khoản tổng quát ở điều 6.1 là: “Trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng nếu một bên phát hiện phía bên kia có hành vi, vi phạm hợp đồng và có căn cứ về việc vi phạm đó thì phải thông báo bằng văn bản cho bên có hành vi vi phạm biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó trong thời hạn 30 ( ba mươi ) ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên có hành vi, vi phạm không khắc phục thì bên có quyền lợi bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước và không phải bồi thường thiệt hại, bên vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo thời điểm xảy ra vi phạm phù hợp với quy định tại khoản 6.2 điều này”.
Tức là các bên đã quy định một cách tổng qúat về việc nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ của mình thì sẽ phải bị phạt và bồi thường thiệt hại. Những nghĩa vụ đó là những nghĩa vụ quy định tại điều 132 của Luật Nhà Ở 2014. Và hai bên cũng đã thỏa thuận thời gian thông báo cho bên còn lại rất hợp lý. Đó là 30 (ba mươi) ngày.
Tuy nhiên, chúng ta cần xem xét tính hiệu lực của điều 6.2 như sau :” 6.2. Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 (ba mươi ) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt, quyền lợi của các bên giải quyết như sau:
– Trường hợp bên A tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn:
+ Bên A tự ý chấm dứt hợp đồng sẽ bị phạt 70% giá trị của các chi phí đầu tư cơ sở, vật chất của Bên B vào nhà cho thuê. Và trả cho bên B một khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng bằng một tháng tiền thuê nhà theo giá thuê đang thực hiện tại thời điểm ngay trước đó. Ngoài ra, nếu bên B đã trả trước tiền thuê nhà mà chưa được sử dụng thì bên A còn phải trả cho bên B tiền thuê nhà của những tháng đã trả tiền thuê này.
- Trường hợp bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên B phải chịu mức phạt 01 tháng tiền thuê nhà.
- Hợp đồng này được chấm dứt khi hết hạn cho thuê, nêu tại điều 2.1 hợp đồng này”.
+ Đối với bên thuê (bên B): Tự ý chấm dứt hợp đồng thì bị chế tài là một tháng tiền thuê nhà đúng theo quy định của pháp luật về đặt cọc. Vì như những bài viết trước về hợp đồng có đề cập đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản dùng để đảm bảo thực hiện hợp đồng mà bên A đã tự ý chấm dứt hợp đồng thì sẽ bị phạt bằng đúng khoản tiền đặt cọc đó. Tức là nếu B đã đặt cọc cho bên A khoản tiền 3 triệu thì ngoài phải trả lại 3 triệu thì bên B còn phải đóng phạt 3 triệu. Tuy nhiên, quy định phạt 70% giá trị của chi phí vật chất vào nhà của B là chỉ áp dụng trong trường hợp bên A đồng ý cho bên B đầu tư các cơ sở vật chất đấy vì B không có quyền này, và số tiền đầu tư đó phải là của chính bên B đầu tư. Nếu do bên A đầu tư thì bên B không có quyền yêu cầu về khoản phạt này.
Còn về bồi thường thiệt hại thì phải có dẫn chứng cụ thể về mức thiệt hại thực tế đó.
Ví dụ: B đã báo cho bên A biết về việc căn nhà đã bị hư hỏng trần nhà gây dột, trong khi bên B đang kinh doanh tủ thuốc. Việc này làm rớt miếng trần nhà lên tủ thuốc của B với giá trị thiệt hại là 200 triệu đồng. Như vậy, bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường số tiền 200 triệu đồng trên.
Nếu bên A báo trước chỉ 03 ngày trước khi bên B phải dọn nhà đi khiến bên B không kịp tìm kiếm nhà thì khoản từ thời gian không tìm kiếm được nhà khiến bên B bị mất doanh thu bán thuốc một ngày bao nhiêu thì sẽ yêu cầu bồi thường bấy nhiêu.
+ Đối với bên cho thuê (bên A): Thì quy định rằng: “Trường hợp bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên B phải chịu mức phạt 01 tháng tiền thuê nhà”. Đây cũng là quy định hợp lý, thông thường khi ký kết hợp đồng thuê nhà thì bên cho thuê thường giữ khoản tiền đặt cọc 01 tháng của bên thuê, thứ nhất là để chắc chắn về việc bên B sẽ ký kết hợp đồng, thứ hai là để bên cho thuê có thể giữ lại đúng khoản tiền thuê trong trường hợp bên thuê dọn đi bất ngờ sau khi đã ở gần đến hạn phải đóng tiền nhà (thường dọn đi trong đêm) nên bên cho thuê (bên A) cần lưu tâm vấn đề này.
Như vậy, khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà. Pháp luật cho phép các bên được tự ý chấm dứt hợp đồng nếu thuộc những trường hợp quy định tại điều 132 của luật nhà ở, cũng như phải báo trước ít nhất 30 ngày để bên còn lại tìm cách giải quyết, nếu vi phạm về điều khoản báo trước thì có thể phải bồi thường thiệt hại. Thông thường mức phạt hợp đồng sẽ là một khoản tương đương với số tiền đã đặt cọc đối với việc một trong hai bên vi phạm.
2.2. Điều khoản về sự kiện bất khả kháng
Dưới đây là điều khoản mẫu về sự kiện bất khả kháng
ĐIỀU 8: TRƯỜNG HỢP BẤT KHẢ KHÁNG.
- Trong các trường hợp bất khả kháng như: thiên tai làm nhà hư hỏng không sửa chữa được hoặc không sử dụng được, chiến tranh ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, nhà bị giải tỏa do quy hoạch đô thị theo chủ chương của nhà nước khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được, hai bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng. Các bên không chịu bất cứ bồi thường nào ngoại trừ việc bên A phải trả lại cho bên B số tiền đặt cọc đã nhận trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng trên.
Quy định như trên cũng là một cách để thỏa thuận. Tuy nhiên, hai bên có thể quy định về sự kiện bất khả kháng như sau:
Theo quy định của khoản 1 – điều 156 của bộ luật dân sự 2015:
Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
- Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả
Ta có thể tự nhóm chúng vào những nhóm riêng về sự kiện bất khả kháng
– Hiện tượng thiên tai: mưa, lũ, hỏa hoạn, bão
– Hiện tượng xã hội: chiến tranh, đảo chính, đình công, cấm vận, thay đổi chính sách của Chính phủ cũng là sự kiện bất khả kháng.
– Những sự kiện khác: Mất điện, lỗi mạng.
Trong đó thì việc mất điện và lỗi mạng ảnh hưởng đến sinh hoạt thì chỉ áp dụng với những vùng thường xuyên bị gặp vấn đề này, nhưng ở thành phố thì cũng khó xảy ra vấn đề này. Tuy nhiên hai bên có thể ghi nhận cho an tâm.
3. Kết Luận
Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà. Pháp luật cho phép các bên được tự ý chấm dứt hợp đồng nếu thuộc những trường hợp quy định tại điều 132 của luật nhà ở như:
+ Bên cho thuê có quyền:
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
…
+ Bên thuê:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Hai bên phải báo trước ít nhất 30 ngày để bên còn lại tìm cách giải quyết, nếu vi phạm về điều khoản báo trước thì có thể phải bồi thường thiệt hại. Thông thường mức phạt hợp đồng sẽ là một khoản tương đương với số tiền đã đặt cọc đối với việc một trong hai bên vi phạm.
Hợp đồng thuê nhà ở không yêu cầu công chứng nên các bên cần phải đưa vào sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng, chỉ mất thêm một ít thời gian ghi nhận nhưng nếu nó xảy ra thì hai bên đã biết cách để giải quyết.
– Hiện tượng thiên tai: mưa, lũ, hỏa hoạn, bão
– Hiện tượng xã hội: chiến tranh, đảo chính, đình công, cấm vận, thay đổi chính sách của Chính phủ cũng là sự kiện bất khả kháng.
– Những sự kiện khác: Mất điện, lỗi mạng.
Trong đó thì việc mất điện và lỗi mạng ảnh hưởng đến sinh hoạt thì chỉ áp dụng với những vùng thường xuyên bị gặp vấn đề này, nhưng ở thành phố thì cũng khó xảy ra vấn đề này. Tuy nhiên hai bên có thể ghi nhận cho an tâm.
