Khi tham gia ký kết hợp đồng lời cam đoan để thể hiện sự thiện chí trung thực của cả hai bên là rất quan trọng vì nó thể hiện nguyên tắc tự do, thiện chí, trung thực của hai bên khi giao kết hợp đồng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất thì điều này lại càng cần thiết. Vì giao dịch có đối tượng là đất đai thường rất phức tạp. Vì lẽ đó, chúng tôi thực hiện bài viết cam đoan của hai bên và điều khoản chung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013
– Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.
2. Nội dung
2.1. Điều khoản cam kết
ĐIỀU 6
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Bên A cam đoan:
1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;
b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
- Bên B cam đoan:
2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Cam kết trên khá đầy đủ so với trên thực tế vì nó áp dụng cả các nguyên tắc về giao kết hợp đồng của bộ luật dân sự 2015 và các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của luật đất đai 2013.
Cụ thể Điều khoản: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. Là những điều khoản áp dụng nguyên tắc thiện chí, trung thực, các bên tham gia giao dịch là tự nguyện, không bị ép buộc theo quy định tại
Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự
- Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.
- Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.
Việc quy định như vậy sẽ giúp cho các bên đảm bảo được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp vì nếu như hợp đồng giao dịch không thể hiện được sự thiện chí, trung thực hoặc hợp đồng được lập do bị ép buộc thì có thể sẽ bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp. Đối với loại tài sản có khả năng tăng theo thời gian thì việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ ảnh hưởng đến tất cả các bên khi giao kết hợp đồng. Vì vậy, khi các bên cần phải chú ý cam kết này.
Mặc khác, các cam kết như: 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;
b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Đây là các quy định dựa trên quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo kinh nghiệm, chúng tôi xin tư vấn để bên mua có thể biết đất có đang bị thế chấp, kê biên thi hành án hay không:
Bước 1: Người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất được cung cấp từ bên bán. Bao gồm giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người bán. Một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ… Thực tế tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp theo hợp đồng số…..”
Ngoài ra, chúng ta còn phải xem đất có phải là chính chủ hay không, thông qua việc yêu cầu trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu để chúng ta xem thời hạn:
Thời hạn sử dụng đối với Chứng minh nhân dân là 15 năm kể từ ngày cấp quy định tại điều 02 của Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013.
Thời hạn sử dụng đối với hộ chiếu là 10 năm theo quy định tại điều 02 của Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.
Bước 2: Sau đó, chúng ta phải tiến hành kiểm tra thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng cũ (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.
Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch… tại địa bàn nơi mảnh đất tạo lạc. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực mảnh đất mà mình đang có ý định mua.
Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có mảnh đất dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.
Một cách khác, các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có mảnh đất để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra. Nhưng cũng phải lưu ý về thời hạn của hồ sơ bạn cần kiểm tra, dự trù trường hợp cơ quan thi hành án chưa cập nhật thông tin. Nến nếu được thì nên nhờ vào mối quan hệ tại cơ quan này.
Bước 3: Có thể nhờ công chứng viên kiểm tra tính xác thực của tài sản khi tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau khi ký tại phòng công chứng). Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán… sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn.
Sau cùng, người mua nên làm thủ tục hành chính cập nhật, đăng bộ. Nếu người mua chọn thủ tục đổi sổ để người mua đứng tên vào trang thứ nhất của Giấy chứng nhận thì thời gian giải quyết của cơ quan nhà nước đối với thủ tục này gấp đôi so với thời gian cập nhật, đăng bộ.
2.2. Điều khoản chung
Dưới đây là điều khoản mẫu về điều khoản chung
ĐIỂU 7: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
7.1. Hai bên cam kết thực hiện đẩy đủ và nghiêm chỉnh các điều khoản trong hợp đồng này. Mọi sự thay đổi, bổ sung phải được hai bên đồng ý và được the hiện bằng văn bản mới có giá trị thực hiện.
7.2. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
7.3. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau: mỗi bên giữ 02 bản.
Thực ra, điều khoản chung là điều khoản quy định về tính hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, việc thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể do các bên thỏa thuận mà phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
=> Căn cứ vào khoản 3 – Điều 188 của Luật đất đai 2013
Về hợp đồng được lập thành mấy bản thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ cần lập một bản thảo. Còn lại sẽ yêu cầu văn phòng công chứng cung cấp số lượng bản công chứng theo yêu cầu.
3. Kết Luận
Như vậy, khi các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chú ý về việc sự trung thực từ cả hai bên. Đặc biệt bên mua cần phải kiểm tra tính xác thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân xã nơi có mảnh đất tọa lạc, tổng cục thi hành án dân sự hay nhờ vào văn phòng công chứng, những người dân sống xung quanh khu đất để biết được đất có đang bị tranh chấp, thế chấp hay kê biên để thi hành án hay không, chủ nhân của mảnh đất đó có chính chủ hay không. Hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể do các bên thỏa thuận mà phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Số bản hợp đồng mà các bên muốn giữ sẽ do các bên tự thỏa thuận.
Trên đây là bài viết về điều khoản cam kết của các bên và điều khoản chung dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
