Bài viết trước, chúng ta đã biết được một cách tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ chung cấp cho các bạn đọc những điêu khoản đặc trưng của loại hợp đồng này. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần chú ý đến chủ thể, đối tượng và thuế liên quan đến hợp đồng.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luất dân sự 2015
– Luật hôn nhân gia đình 2014
– Luật đất đai 2014
– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân
– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế
2. Nội dung
2.1. Điều khoản về chủ thể
Khác với các loại hợp đồng mua bán khác, việc xác định chủ thể ký kết hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng.
Xét về yếu tố chủ thể thì: cá nhân và tổ chức. Cá nhân nước ngoài hoặc trong nước, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài hoặc 100% vốn của Việt Nam, cá nhân đã đầy đủ năng lực hành vi dân sự và chưa đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Dưới đây là điều khoản chủ thể mẫu
Chúng tôi gồm có:
BÊN BÁN (Gọi tắt là bên A):
- Họ tên: Trần Thị Lệ Hằng
– Ngày tháng năm sinh: Ngày 15/07/1972
– Chứng minh nhân dân số: 024397403 tại: Công An Thành Phổ Hồ Chí Minh
– Hộ khẩu thường trú: 930/31 Trần Hưng Đạo. P7. Quận 5. TP 11CM.
Là chủ sở của mảnh đất toạ lạc tại số thửa 401, tổ 85, Đường thống Nhất, phường (xã) 15, Quận (huyện, thị xã) Gò vấp, Tp.HCM . Căn cứ theo các chứng từ sở hữu đã được cơ quan có thẩm quyền cấp gồm :
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy Ban Nhân dân P15, Quận Gò vấp, Tp.HCM cấp ngày 12/04/2001.
BÊN MUA (Gọi tắt là bên B):
- Họ tên: Bùi Văn Hiền
– Ngày tháng năm sinh: Năm 1967
– Chứng minh nhân dân số: 021872143 Tại: Công An Thảnh Phố Hồ Chí Minh
– Hộ khẩu thường trú: 27/31 Đường Thống Nhất. P15, Quận Gò vấp, Tp.HCM.
Và Vợ:
- Họ tên : Trần Thị Phương Thảo
– Ngày tháng năm sinh: Năm 1971
– Chứng minh nhân dân số: 024364369 Tại: Công An Thành Phố Hồ Chí Minh
– Hộ khẩu thường trú: 27/31 Đường Thống Nhất, P15, Quận Gò vấp, TP.HCM.
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:
Chủ thể tham gia ở đây cả hai bên đều là người Việt Nam, trong đó, bên mua là có hai người một là vợ, hai là chồng. Vợ và chồng cùng đứng tên mua đất là hợp pháp căn cứ vào điều 33 của luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì:
Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
- Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Hơn thế nữa, điều 26 của luật hôn nhân gia đình quy định.
Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng
- Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
- Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.
Nên với trường hợp là cá nhân, khi thực hiện mua và bán, nếu không phải là cá nhân độc thân thì phải có cả tên của hai vợ chồng khi xác lập giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đứng tên một trong hai thì phải có giấy ủy quyền của bên còn lại, nếu không, hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu.
Đối với những cá nhận dưới 18 tuổi, tức chưa đủ năng lực hành vi dân sự thì quy định tại điều 21 của bộ luật dân sự như sau:
Điều 21. Người chưa thành niên
- Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Như vậy, những người chủ đủ năng lực hành vi dân sự muốn tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật là cha mẹ hoặc người giám hộ bằng văn bản.
Còn đối với cá nhân là người nước ngoài hay tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì căn cứ vào điều 169 của luật đất đai 2013 về nhận quyền sử dụng đất thì không thuộc diện được nhận quyền sử dụng đất.
Tải điều 169: Điều 169
Tóm lại, chỉ có những cá nhân có quốc tịch Việt Nam và đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được quyền tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chưa đủ năng lực hành vi dân sự phải xác lập thông qua người đại diện theo pháp luật, những cá nhân đã có vợ hoặc chồng hợp pháp thì khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ủy quyền bằng văn bản của người còn lại hoặc cùng đứng và ký tên trong hợp đồng. Đối với cá nhân nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không được tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Điều khoản về lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân
+ Lệ phí trước bạ:
Đất đai theo hiến pháp 2013 thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý nên cá nhân trong trường hợp này chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi nên khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua phải tiến hành đóng lệ phí trước bạ. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại điều 2,3 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
- Nhà, đất.
Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.
Mức đóng lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng, căn cứ tại điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
- Nhà, đất mức thu là 0,5%.
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Căn cứ vào khoản 4.b Điều 10 của cùng nghị định quy định như sau:
Điều 10. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ
“4. Thời hạn ra thông báo và nộp lệ phí trước bạ
- b) Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước tại các cơ quan, tổ chức thu lệ phí trước bạ theo quy định của Luật quản lý thuế trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế“.
+ Thuế thu nhập cá nhân:
Về thuế thu nhập cá nhân thì tại điều 2 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:
Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
Thuế suất đối với bên mua khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%, căn cứ vào điều 12 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân:
Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
- Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời hạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10 ngày căn cứ vào quy định tại Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế
Điều 10. Quy định chung về khai thuế, tính thuế
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười), kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
Như vậy, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ với lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 10 người kể từ phát sinh nghĩa vụ thuế.
3. Kết luận
Như vậy, khi ký kết hợp đòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên chú ý về yếu tố chủ thể tham gia. Chỉ có những cá nhân có quốc tịch Việt Nam và đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được quyền tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chưa đủ năng lực hành vi dân sự phải xác lập thông qua người đại diện theo pháp luật, những cá nhân đã có vợ hoặc chồng hợp pháp thì khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ủy quyền bằng văn bản của người còn lại hoặc cùng đứng và ký tên trong hợp đồng. Đối với cá nhân nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không được tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ với lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 10 người kể từ phát sinh nghĩa vụ thuế.
Trên đây là bài viết về điều khoản về chủ thể, lệ phí và thuế dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
