Khi tham gia ký kết hợp đồng, mỗi loại hợp đồng cần phải xác định được đối tượng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất thì điều này lại càng cần thiết. Vì giao dịch có đối tượng là bất động sản thường rất phức tạp. Vì lẽ đó, chúng tôi thực hiện bài viết phân tích một cách chi tiết nhất đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định.
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.
– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính
2. Nội dung
2.1. Điều khoản về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chính là quyền tài sản gắn liền với mảnh đất đấy. Cụ thể tại điều 105 và 115 của bộ luật dân sự quy định:
Điều 105. Tài sản
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
- Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 115. Quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Bởi vì do điều 197 của bộ luật dân sự quy định:
Điều 197. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Mặc khác điều 203 quy định:
Điều 203. Quyền của cá nhân, pháp nhân đối với việc sử dụng, khai thác tài sản thuộc sở hữu toàn dân
Cá nhân, pháp nhân được sử dụng đất, khai thác nguồn lợi thủy sản, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân đúng mục đích, có hiệu quả, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Nên không thể gọi là hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất. mà chỉ là sử dụng mà thôi.
Dưới đây là điều khoản mẫu về đối tượng của loại hợp đồng này:
ĐIỀU 1
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CHUYỂN NHƯỢNG
- Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………(2),
cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m2 (bằng chữ: ……………………………………….)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………………………… m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:………………………………….
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
- Tài sản gắn liền với đất là (3):………………………..
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………….(4)
Trong điều khoản trên, có thể thấy, hai bên phải xác định được chi tiết nhất về việc mảnh đất tọa lạc ở đâu:
Thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích là để xác định địa điểm của mảnh đất. Nội dung của nó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và được lưu tại hồ sơ địa chính tại UBND xã (cán bộ địa chính).
Diện tích đôi khi cũng cần phải dựa vào diện tích thửa đất bán, tức là nếu thuộc tài sản chung thì chỉ ghi nhận diện tích mà bên bán muốn bán và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán, Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp. Cụ thể tại Điều 8. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính quy định như sau:
- Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 7 như sau:
“5. Đối với đất phi nông nghiệp, sai số tương hỗ vị trí điểm của 2 điểm bất kỳ trên ranh giới thửa đất biểu thị trên bản đồ địa chính dạng số so với khoảng cách trên thực địa được đo trực tiếp hoặc đo gián tiếp từ cùng một trạm máy không vượt quá 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ cần lập, nhưng không vượt quá 4 cm trên thực địa đối với các cạnh thửa đất có chiều dài dưới 5 m”.
Như vậy, diện tích trên thực địa chỉ được sai số một số nhất định trong sự cho phép của điều luật trên.
+ Về hình thức sử dụng:
Đất đai được cho phép có chung quyền sử dụng nên trong hợp đồng cần ghi rõ diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bên bán là bao nhiêu và ghi nhận cả diện tích sử dụng chung ban đầu khi mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng chung với một bên thứ ba. Tuy nhiên, đối với luật hiện nay, nếu trường hợp bên bán thuộc trường hợp có mảnh đất bán thuộc diện tích chung với một diện tích sở hữu chung khác hoặc bên bán chỉ muốn bán một phần của diện tích thì phải thực hiện tách thửa
+ Tách thửa đất:
Hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm những giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
- Giấy chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất, sổ hộ khẩu (bản sao có công chứng).
=> Căn cứ vào Khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định
Thẩm quyền: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần thửa đất mới tách.
=> Căn cứ vào khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định.
Thời gian: Do Hội đồng nhân dân ra quyết định bằng văn bản ở từng địa phương nhưng không quá 15 ngày
=> Căn cứ khoản 40 – Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.
+ Mục đích sử dụng:
Đât Nông nghiệp: Đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây hàng năm khác ; đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm…
Đất phi nông nghiệp: Đất ở; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất thương mại, dịch vụ; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp…
Hai bên phải ghi rõ rằng bên mua mua đất nhằm mục đích gì, là để ở hay kinh doanh nhằm làm căn cứ phương pháp tính thuế hoặc nếu sử dụng khác mục đích của người bán thì phải đăng ký chuyển đổi mục sử dụng đất.
+ Thời hạn sử dụng đất:
Nhà nước không giới hạn thời hạn sử dụng đất đối với đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, Đất tổ chức kinh tế sử dụng Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; Bên cạnh đó là những cơ quan, công trình xây dựng phục vụ cho hoạt động hành chính của cơ quan nhà nước, của các tổ chức tín ngưỡng, tôn giáo.
=> Căn cứ vào Điều 125 của luật đất đai.
Các trường hợp sản xuất nông nghiệp thì cũng không được quá 50 năm, các trường hợp khác cũng bị giới hạn về thời gian.
Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:
- a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
- b) Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)“;
- c) Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
- d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở):sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
=> Căn cứ khoản 7 của Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP.
Thế nên, các giao dịch liên quan đến đất ở và kinh doanh sản xuất thì sẽ không bị giới hạn về mặt thời gian.
+ Nguồn gốc sử dụng đất:
Về nguồn gốc sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”; Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;…
Như vậy, việc quy định về nguồn gốc đất là bắt buộc theo quy định của luật trên.
+ Về những hạn chế:
Nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:
– Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ nhận chuyển quyền sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có… m² (nếu một phần thửa có hạn chế))… (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo… (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”;
– Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có… m² (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”;
– Trường hợp đăng ký đất đai mà không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện “Phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý”;
– Trường hợp cá nhân hoặc hai vợ chồng hoặc một trong hai người (vợ hoặc chồng) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người đó chưa chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi đăng ký đất cho người đó phải thể hiện hạn chế (ghi tên người không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”;
– Trường hợp thửa đất không có hạn chế thì thể hiện: “-/-”.
=> Căn cứ vào Khoản 6 Điều 16 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
+ Tài sản gắn liền với đất:
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ví dụ: Chuồng trại gia súc, gia cầm cũng được xem là tài sản gắn liền với đất.
=> Căn cứ Điều 104 của luật đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Nội dung thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định rất chi tiết tại Điều 7 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
3. Kết Luận
Như vậy, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần xác định thật rõ thông tin chi về việc mảnh đất tọa lạc ở đâu:
Thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích là để xác định địa điểm của mảnh đất. Nội dung của nó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và được lưu tại hồ sơ địa chính tại UBND xã (cán bộ địa chính).
Ngoài ra, các thông tin về hình thức sử dụng, mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tham khảo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
Trên đây là bài viết về đối tượng của hợp đồng dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
