ĐIỀU KHOẢN CHUNG VÀ THỎA THUẬN KHÁC

Khi bên cho thuê và bên thuê tiến hành ký hợp đồng thuê nhà ở thì các bên đa phần sẽ ghi nhận các điều khoản cơ bản, các điều khoản này chủ yếu dựa trên những quy định của pháp luật và điều này là thật sự cần thiết vì các bên nếu không nghiên cứu pháp luật trước khi ký kết hợp đồng thì khi có tranh chấp, điều khoản nào đó trong hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì thật sự sẽ làm mất thời gian của cả hai bên. Nhưng bên cạnh đó, sau khi quy định những điều khoản cơ bản thì các bên sẽ cùng nhau lập một điều khoản chung. Cũng như những thỏa thuận trước khi kết thúc hợp đồng. Bài viết này sẽ tập trung vào việc phân tích hai điều khoản chung và điều khoản thỏa thuận.

1. Cơ Sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015

2. Nội dung

2.1. Điều khoản chung

Dưới đây là điều khoản mẫu:

ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CHUNG.

  • Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng, giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, trong trường hợp không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
  • Khi hợp đồng thuê nhà này hết hạn, nếu bên B có nhu cầu thuê tiếp thì bên A sẽ ưu tiên cho bên B được tiếp tục thuê trên cơ sở thỏa thuận của hai bên bằng một hợp đồng mới. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thông báo cho nhau bằng văn bản trước ngày hợp đồng hết hạn 03 ngày.
  • Giá thuê và những điều kiện cho thuê nhà sẽ được hai bên bàn bạc và thống nhất bằng hợp đồng mới.
  • Ngoài các điều khoản đã nêu trong hợp đồng, các điều khoản khác được thực hiện theo quy định của pháp luật.
  • Hai bên đã hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng và đã ký tên ở đây để làm bằng chứng.
  • Hợp đồng này được hai bên ký ngày 03/03/2018 có hiệu lực từ ngày ký.
  • Kèm theo hợp đồng là biên bản bàn giao nhà cho thuê và các văn bản thỏa thuận khác của hai bên trong quá trình thực hiện hợp đồng ( nếu có ) là một phần không thể tách rời của hợp đồng này.

Từ các quy định trên có thể chia điều khoản chung thành 3 nhóm nhỏ:

+ Nhóm thỏa thuận về tranh chấp: Hai bên đã thỏa thuận nếu hai bên có tranh chấp thì sẽ thương lượng với nhau trước nhằm giảm thiểu số tiền án phí nếu giải quyết bằng phương pháp tòa án. Tuy nhiên, với trường hợp tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì sẽ do tòa án nhân dân quận, huyện giải quyết theo quy định tại điều 36 về thẩm quyền của các tòa án chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện.

Điều 36. Thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện

  1. Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện quy định tại Điều 35 của Bộ luật này.

+ Nhóm thỏa thuận về hiệu lực và các phụ lục kèm theo: Nhóm này ghi nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thường trong hợp đồng thuê nhà thì thời điểm có hiệu lực chính là lúc hai bên tiến hành giao nhà hoặc ngay vào ngày giao kết hợp đồng. Phụ lục kèm theo thường sẽ là biên bản bàn giao nhà cho thuê ghi nhận tình trạng căn nhà, số lượng và chất lượng đồ dùng trong nhà. Nếu không có bất cứ đồ dùng nào khác thì không cần phải làm biên bản này. Đồ dùng thường là: Ti vi, tủ lạnh, máy lạnh.

+ Nhóm thỏa thuận về hợp đồng mới: Ở nhóm này, hai bên sẽ thỏa thuận về việc bên thuê sẽ được bên cho thuê ưu tiên để thuê nhà sau khi ký kết hợp đồng. Thông thường thì nếu đã trải qua vài năm thuê nhà ổn định thì bên cho thuê sẽ tiếp tục cho bên thuê thuê tiếp dù giá thuê cũng chỉ tăng không nhiều vì đã có lòng tin ở nhau. Tuy nhiên, các bên có thể ký kết bản hợp đồng mới, với ghi nhận về số tiền mới và thời gian thuê mới.

2.2. Điều khoản thỏa thuận khác

Dưới đây là điều khoản mẫu:

ĐIỀU 10: CÁC THỎA THUẬN KHÁC.

10.1. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý các điều khoản được ghi trong hợp đồng này.

10.2. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải được lập thành văn bản và phải có người thứ ba chứng kiến mới có giá trị để thực hiện.

10.3. Hợp đồng này được lập thành 2 (hai) bản có giá trị như nhau; mỗi bản gồm 07 trang, bên A giữ một bản, bên B giữ một bản có giá trị pháp lý như nhau.

BÊN CHO THUÊ
( Bên A)
Người làm chứng

( ký và ghi rõ họ tên, số CMND)

BÊN THUÊ

( Bên B )

 

Điều khoản này ghi nhận về việc hai bên đã đồng ý về các điều khoản và hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Vì do hợp đồng này không bắt buộc công chứng nên để tránh mất thời gian cũng tiền bạc, các bên có thể nhờ người làm chứng có hiểu biết về pháp luật để đứng ra làm chứng. Hợp đồng này được lập thành 2 (hai) bản có giá trị như nhau; mỗi bản gồm 07 trang, bên A giữ một bản, bên B giữ một bản có giá trị pháp lý như nhau . Thường thì các bên nên làm thành bốn bản, mỗi người giữ hai bản vì như vậy nếu có mất bản nào thì sẽ còn bản còn lại để thay thế.

Khi ký kết hợp đồng thì hai bên cần phải ký và ghi rõ họ tên, nếu là công ty thì phải có con dấu và chữ ký của người đại diện theo pháp luật. Đối với người làm chứng thì ngoài ký tên thì còn phải ghi rõ số chứng minh nhân dân, ngày cấp.

 

3. Kết Luận

Điều khoản chung thường thỏa thuận về tranh chấp, hiệu lực và các phụ lục kèm theo, thỏa thuận về hợp đồng mới.

+ Nhóm thỏa thuận về tranh chấp: Hai bên nên thỏa thuận nếu hai bên có tranh chấp thì sẽ thương lượng với nhau trước nhằm giảm thiểu số tiền án phí nếu giải quyết bằng phương pháp tòa án, nếu không được thì mới đưa ra pháp luật.

+ Nhóm thỏa thuận về hiệu lực và các phụ lục kèm theo: Nhóm này ghi nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thường trong hợp đồng thuê nhà thì thời điểm có hiệu lực chính là lúc hai bên tiến hành giao nhà hoặc ngay vào ngày giao kết hợp đồng. Phụ lục kèm theo thường sẽ là biên bản bàn giao nhà cho thuê ghi nhận tình trạng căn nhà, số lượng và chất lượng đồ dùng trong nhà.

+ Nhóm thỏa thuận về hợp đồng mới: Ở nhóm này, hai bên sẽ thỏa thuận về việc bên thuê sẽ được bên cho thuê ưu tiên để thuê nhà sau khi ký kết hợp đồng. Bên cho thuê thường sẽ ưu tiên cho bên thuê để thuê tiếp tục.

Về điều khoản thỏa thuận khác thì các bên sẽ thỏa thuận về việc số trang có trong hợp đồng và số bản được tạo ra, thường thì các bên sẽ lập thành 04 bản và có nhờ người có hiểu biết về pháp luật làm chứng.

Trên đây là bài viết về điều khoản chung và thỏa thuận khác dùng để sử dụng trong hợp đồng thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG VÀ SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG

Cả bên cho thuê và bên thuê trong hợp đồng cho thuê nhà ở đều mong muốn mình có thể thực hiện được hết hợp đồng. Có trường hợp khi cả hai đã thực hiện hết cả quyền và nghĩa vụ của mình thì mọi chuyện rất êm đềm nhưng không phải lúc nào mọi thứ cũng thuận lợi. Vì thế, bài viết này sẽ cung cấp những phân tích về việc trong trường hợp nào các bên có thể chấm dứt hợp đồng, nếu chấm dứt hợp đồng trái với quy định của hợp đồng hoặc trái với quy định của pháp luật thì sử lý ra sao.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật Nhà ở 2014

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về chấm dứt hợp đồng với bên

Dưới đây là điều khoản mẫu:

ĐIỀU 6: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG.

6.1. Trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng nếu một bên phát hiện phía bên kia có hành vi, vi phạm hợp đồng và có căn cứ về việc vi phạm đó thì phải thông báo bằng văn bản cho bên có hành vi vi phạm biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó trong thời hạn 30 ( ba mươi ) ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên có hành vi, vi phạm không khắc phục thì bên có quyền lợi bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước và không phải bồi thường thiệt hại, bên vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo thời điểm xảy ra vi phạm phù hợp với quy định tại khoản 6.2 điều này.

6.2. Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu  một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 (ba mươi ) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt, quyền lợi của các bên giải quyết như sau:

– Trường hợp bên A tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn:

+ Bên A tự ý chấm dứt hợp đồng sẽ bị phạt 70% giá trị của các chi phí đầu tư cơ sở, vật chất của Bên B vào nhà cho thuê. Và trả cho bên B một khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng bằng một tháng tiền thuê nhà theo giá thuê đang thực hiện tại thời điểm ngay trước đó. Ngoài ra, nếu bên B đã trả trước tiền thuê nhà mà chưa được sử dụng thì bên A còn phải trả cho bên B tiền thuê nhà của những tháng đã trả tiền thuê này.

  • Trường hợp bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên B phải chịu mức phạt 01 tháng tiền thuê nhà.
  • Hợp đồng này được chấm dứt khi hết hạn cho thuê, nêu tại điều 2.1 hợp đồng này.

Để biết các bên có thỏa thuận đúng về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không thì chúng ta cần phải so sánh với quy định tại điều 132 của Luật Nhà Ở 2014

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

  1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
  2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Khi so sánh giữa quy định của luật pháp và điều khoản của hai bên thì hai bên đã ban hành một điều khoản tổng quát ở điều 6.1 là: “Trong thời gian có hiệu lực của hợp đồng nếu một bên phát hiện phía bên kia có hành vi, vi phạm hợp đồng và có căn cứ về việc vi phạm đó thì phải thông báo bằng văn bản cho bên có hành vi vi phạm biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó trong thời hạn 30 ( ba mươi ) ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên có hành vi, vi phạm không khắc phục thì bên có quyền lợi bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước và không phải bồi thường thiệt hại, bên vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo thời điểm xảy ra vi phạm phù hợp với quy định tại khoản 6.2 điều này”.

Tức là các bên đã quy định một cách tổng qúat về việc nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ của mình thì sẽ phải bị phạt và bồi thường thiệt hại. Những nghĩa vụ đó là những nghĩa vụ quy định tại điều 132 của Luật Nhà Ở 2014. Và hai bên cũng đã thỏa thuận thời gian thông báo cho bên còn lại rất hợp lý. Đó là 30 (ba mươi) ngày.

Tuy nhiên, chúng ta cần xem xét tính hiệu lực của điều 6.2 như sau :” 6.2. Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu  một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 (ba mươi ) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt, quyền lợi của các bên giải quyết như sau:

– Trường hợp bên A tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn:

+ Bên A tự ý chấm dứt hợp đồng sẽ bị phạt 70% giá trị của các chi phí đầu tư cơ sở, vật chất của Bên B vào nhà cho thuê. Và trả cho bên B một khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng bằng một tháng tiền thuê nhà theo giá thuê đang thực hiện tại thời điểm ngay trước đó. Ngoài ra, nếu bên B đã trả trước tiền thuê nhà mà chưa được sử dụng thì bên A còn phải trả cho bên B tiền thuê nhà của những tháng đã trả tiền thuê này.

  • Trường hợp bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên B phải chịu mức phạt 01 tháng tiền thuê nhà.
  • Hợp đồng này được chấm dứt khi hết hạn cho thuê, nêu tại điều 2.1 hợp đồng này”.

+ Đối với bên thuê (bên B): Tự ý chấm dứt hợp đồng thì bị chế tài là một tháng tiền thuê nhà đúng theo quy định của pháp luật về đặt cọc. Vì như những bài viết trước về hợp đồng có đề cập đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản dùng để đảm bảo thực hiện hợp đồng mà bên A đã tự ý chấm dứt hợp đồng thì sẽ bị phạt bằng đúng khoản tiền đặt cọc đó. Tức là nếu B đã đặt cọc cho bên A khoản tiền 3 triệu thì ngoài phải trả lại 3 triệu thì bên B còn phải đóng phạt 3 triệu. Tuy nhiên, quy định phạt 70% giá trị của chi phí vật chất vào nhà của B là chỉ áp dụng trong trường hợp bên A đồng ý cho bên B đầu tư các cơ sở vật chất đấy vì B không có quyền này, và số tiền đầu tư đó phải là của chính bên B đầu tư. Nếu do bên A đầu tư thì bên B không có quyền yêu cầu về khoản phạt này.

Còn về bồi thường thiệt hại thì phải có dẫn chứng cụ thể về mức thiệt hại thực tế đó.

Ví dụ: B đã báo cho bên A biết về việc căn nhà đã bị hư hỏng trần nhà gây dột, trong khi bên B đang kinh doanh tủ thuốc. Việc này làm rớt miếng trần nhà lên tủ thuốc của B với giá trị thiệt hại là 200 triệu đồng. Như vậy, bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường số tiền 200 triệu đồng trên.

Nếu bên A báo trước chỉ 03 ngày trước khi bên B phải dọn nhà đi khiến bên B không kịp tìm kiếm nhà thì khoản từ thời gian không tìm kiếm được nhà khiến bên B bị mất doanh thu bán thuốc một ngày bao nhiêu thì sẽ yêu cầu bồi thường bấy nhiêu.

+ Đối với bên cho thuê (bên A): Thì quy định rằng: “Trường hợp bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên B phải chịu mức phạt 01 tháng tiền thuê nhà”. Đây cũng là quy định hợp lý, thông thường khi ký kết hợp đồng thuê nhà thì bên cho thuê thường giữ khoản tiền đặt cọc 01 tháng của bên thuê, thứ nhất là để chắc chắn về việc bên B sẽ ký kết hợp đồng, thứ hai là để bên cho thuê có thể giữ lại đúng khoản tiền thuê trong trường hợp bên thuê dọn đi bất ngờ sau khi đã ở gần đến hạn phải đóng tiền nhà (thường dọn đi trong đêm) nên bên cho thuê (bên A) cần lưu tâm vấn đề này.

Như vậy, khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà. Pháp luật cho phép các bên được tự ý chấm dứt hợp đồng nếu thuộc những trường hợp quy định tại điều 132 của luật nhà ở, cũng như phải báo trước ít nhất 30 ngày để bên còn lại tìm cách giải quyết, nếu vi phạm về điều khoản báo trước thì có thể phải bồi thường thiệt hại. Thông thường mức phạt hợp đồng sẽ là một khoản tương đương với số tiền đã đặt cọc đối với việc một trong hai bên vi phạm.

2.2. Điều khoản về sự kiện bất khả kháng

Dưới đây là điều khoản mẫu về sự kiện bất khả kháng

ĐIỀU 8: TRƯỜNG HỢP BẤT KHẢ KHÁNG.

  • Trong các trường hợp bất khả kháng như: thiên tai làm nhà hư hỏng không sửa chữa được hoặc không sử dụng được, chiến tranh ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, nhà bị giải tỏa do quy hoạch đô thị theo chủ chương của nhà nước khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được, hai bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng. Các bên không chịu bất cứ bồi thường nào ngoại trừ việc bên A phải trả lại cho bên B số tiền đặt cọc đã nhận trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng trên.

Quy định như trên cũng là một cách để thỏa thuận. Tuy nhiên, hai bên có thể quy định về sự kiện bất khả kháng như sau:

Theo quy định của khoản 1 – điều 156 của bộ luật dân sự 2015:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

  1. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả

Ta có thể tự nhóm chúng vào những nhóm riêng về sự kiện bất khả kháng

– Hiện tượng thiên tai: mưa, lũ, hỏa hoạn, bão

– Hiện tượng xã hội: chiến tranh, đảo chính, đình công, cấm vận, thay đổi chính sách của Chính phủ cũng là sự kiện bất khả kháng.

– Những sự kiện khác: Mất điện, lỗi mạng.

Trong đó thì việc mất điện và lỗi mạng ảnh hưởng đến sinh hoạt thì chỉ áp dụng với những vùng thường xuyên bị gặp vấn đề này, nhưng ở thành phố thì cũng khó xảy ra vấn đề này. Tuy nhiên hai bên có thể ghi nhận cho an tâm.

3. Kết Luận

Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà. Pháp luật cho phép các bên được tự ý chấm dứt hợp đồng nếu thuộc những trường hợp quy định tại điều 132 của luật nhà ở như:

+ Bên cho thuê có quyền:

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê:

– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Hai bên phải báo trước ít nhất 30 ngày để bên còn lại tìm cách giải quyết, nếu vi phạm về điều khoản báo trước thì có thể phải bồi thường thiệt hại. Thông thường mức phạt hợp đồng sẽ là một khoản tương đương với số tiền đã đặt cọc đối với việc một trong hai bên vi phạm.

Hợp đồng thuê nhà ở không yêu cầu công chứng nên các bên cần phải đưa vào sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng, chỉ mất thêm một ít thời gian ghi nhận nhưng nếu nó xảy ra thì hai bên đã biết cách để giải quyết.

– Hiện tượng thiên tai: mưa, lũ, hỏa hoạn, bão

– Hiện tượng xã hội: chiến tranh, đảo chính, đình công, cấm vận, thay đổi chính sách của Chính phủ cũng là sự kiện bất khả kháng.

– Những sự kiện khác: Mất điện, lỗi mạng.

Trong đó thì việc mất điện và lỗi mạng ảnh hưởng đến sinh hoạt thì chỉ áp dụng với những vùng thường xuyên bị gặp vấn đề này, nhưng ở thành phố thì cũng khó xảy ra vấn đề này. Tuy nhiên hai bên có thể ghi nhận cho an tâm.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN THUÊ

Khi tham gia giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở thì các bên thường soạn thảo khá sơ xài bởi vì hợp đồng cho thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng nhưng khi đã xảy ra tranh chấp thì các bên mới tá hỏa và tốn một khoản tiền án phí và chi phí thuê luật sư. Thế nên, bài viết này sẽ cung cấp những phân tích về nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng cho thuê nhà ở.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật nhà ở 2014

2. Nội dung

2.1. Quyền của bên thuê nhà ở

Dưới đây là điều khoản mẫu:

Điều 5: QUYỀN LỢI VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B.

*Bên B có các quyền sau đây:

  • Yêu cầu bên A bàn giao nhà đúng như thỏa thuận.
  • Lắp đặt các thiết bị, hệ thống mạng và lắp đặt các thiết bị cần thiết phục vụ cho mục đích kinh doanh.
  • Được sử dụng toàn bộ phần diện tích, vỉa hè dùng để xe của nhân viên và khách hàng, không gian mặt tiền để treo biển quảng cáo…Theo quy định của pháp luật
  • Được quyền sửa chữa, cải tạo căn nhà phù hợp với mục đích kinh doanh của bên B (Phải có sự đồng ý của bên A bằng văn bản).

Đối tượng mà bên thuê ngắm đến là nhà ở và nhu cầu được bàn giao nhà là một nhu cầu cơ bản của bên thuê khi tham gia ký kết hợp đồng này. Tại khoản 1 của Điều 477 của bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

  1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

 

Về quyền được lắp thiết bị thì pháp luật cũng cho phép các bên tự thỏa thuận, trong trường hợp này bên cho thuê đã đồng ý cho bên thuê được lắp đặt các thiết bị, hệ thống mạng và lắp đặt các thiết bị cần thiết phục vụ cho mục đích kinh doanh. Về việc được quyền sửa chữa và cải tạo có xin phép thì đây cũng là quyền của bên thuê. Thậm chí, bộ luật dân sự còn quy định như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

  1. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Về việc có được sử dụng diện tích vỉa hè hay không thì phải do sự thỏa thuận của các bên, trong điều luật này đã quy định là bên cho thuê cho phép bên thuê sử dụng diện tích vỉa hè để treo biển quảng cáo và phục vụ mục đích kinh doanh.

Trong hợp đồng trên cũng như trong bộ luật dân sự thì đều đã trao cho bên thuê những quyền cơ bản nhất, đảm bảo cho bên thuê an tâm sinh sống cũng như tham gia sản xuất.

*Nghĩa vụ của bên B:

  • Bên B tự bảo quản trang thiết bị mà bên A bàn giao trong quá trình sử dụng
  • Sử dụng toàn bộ căn nhà vào mục đích kinh doanh buôn bán và văn phòng
  • Trả đủ tiền thuê theo phương thức đã thỏa thuận
  • Tuân theo các quy định bảo vệ môi trường, không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất xung quanh, giữ gìn an ninh, trật tự, phòng cháy, chữa cháy. Nếu xảy ra cháy nổ thì bên B sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm và phải bồi thường những khoản thiệt hại do lỗi của bên B gây ra.
  • Tự thanh toán tiền điện nước, tiền điện thoai, phí sinh hoạt, an ninh trật tự và các khoản chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng căn nhà kể từ ngày nhận bàn giao, thanh toán chi phí sửa chữa, thanh toán chi phí sửa chữa, thay mới các thiết bị hỏng nếu do lỗi bên B.
  • Khi hết hạn hợp đồng, trừ các hao mòn tự nhiên phát sinh trong quá trình sử dụng, bên thuê phải giao lại nguyên trạng nhà cho thuê và các trang thiết bị phải ở trong tình trạng nguyên vẹn và có khả năng sử dụng bình thường. Các thiết bị vật chất do bên B lắp đặt thêm vẫn thuộc quyền sở hữu của bên B và được vận chuyển ra khỏi nhà thuê khi hợp đồng này chấm dứt.

Về nghĩa vụ trả tiền, thì đó là nghĩa vụ cơ bản nhất của việc thuê nhà nên việc điều khoản quy định như vậy là rất hợp lý.

Về nghĩa vụ bảo quản thì tại điều 479 có quy định:

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

  1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

 

  1. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Quy định này nhằm mục đích ghi nhận rõ ràng bên thuê phải có trách nhiệm đối với ngôi nhà mà bên cho thuê đã giao cho, phải trân trọng, sử dụng làm gia tăng giá trị hoặc giữ gìn giá trị căn nhà dưới sự cho phép của bên cho thuê. Nếu như làm hư hỏng mà không phải do tự nhiên thì phải bồi thường để bên thuê cẩn thận hơn trong việc bảo quản căn nhà.

Về nghĩa vụ phải sử dụng đúng công dụng, mục đích thì có quy định tại điều 480 của bộ luật dân sự như sau:

Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích

  1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
  2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đây là quy định rất hợp lý vì có nhiều chủ cho thuê chỉ muốn cho những người thuê để ở, làm văn phòng kinh doanh để đảm bảo giữ gìn được vệ sinh cho căn nhà so với việc cho thuê để sửa xe, bán đồ ăn sáng. Mặc khác, một số bên thuê còn có suy nghĩ thuê nhà để cho thuê lại. Quy định tại việc cho thuê lại phải tuân theo điều 475 của bộ luật dân sự 2015.

Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Như vậy, việc cho thuê lại phải được bên cho thuê đồng ý. Về quy định tiền điện, tiền nước và mạng thì do các bên thỏa thuận, tức là với hợp đồng trên thì bên cho thuê và bên thuê đã thỏa thuận bên thuê sẽ là bên phải thanh toán số tiền này. Tuy nhiên, ở một số trường hợp mà người nước ngoài thuê nhà ở theo ngày hoặc một tháng để công tác hoặc du lịch thì chi phí điện, nước , mạng thường sẽ do bên cho thuê chịu vì chi phí để thuê ngắn hạn thường rất cao so với thuê dài hạn.

Về điều khoản bên thuê phải giao lại nguyên trạng căn nhà và di chuyển những vật dụng cần thiết trong căn nhà sau khi hết hạn hợp đồng là điều hiển nhiên vì tài sản mặt dù được sử dụng trong căn nhà của bên cho thuê nhưng nó là do bên thuê mua về.

3. Kết Luận

Khi tham gia giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở thì trong hợp đồng cần phải quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên, trong quyền và nghĩa vụ của bên bán thì nghĩa vụ của bên thuê khá nhiều do họ không phải là chủ sở hữu của căn nhà. Xét về quyền của bên thuê, nhu cầu được bàn giao nhà là một nhu cầu cơ bản của bên thuê khi tham gia ký kết hợp đồng này.Việc có được sử dụng diện tích vỉa hè hay không thì phải do sự thỏa thuận của các bên. Quyền được lắp thiết bị thì pháp luật cũng cho phép các bên tự thỏa thuận, trong trường hợp này bên cho thuê đã đồng ý cho bên thuê được lắp đặt các thiết bị, hệ thống mạng và lắp đặt các thiết bị cần thiết phục vụ cho mục đích kinh doanh.

Về việc được quyền sửa chữa và cải tạo có xin phép thì đây cũng là quyền của bên thuê. Xét về nghĩa vụ trả tiền, thì đó là nghĩa vụ cơ bản nhất của việc thuê. Bên thuê phải có trách nhiệm đối với ngôi nhà mà bên cho thuê đã giao cho, phải trân trọng, sử dụng làm gia tăng giá trị hoặc giữ gìn giá trị căn nhà dưới sự cho phép của bên cho thuê. Nếu như làm hư hỏng mà không phải do tự nhiên thì phải bồi thường để bên thuê cẩn thận hơn trong việc bảo quản căn nhà.

Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Trên đây là bài viết về điều khoản về Quyền và nghĩa vụ của bên thuê dùng để sử dụng trong hợp đồng cho thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ CHỦ THỂ, QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN CHO THUÊ

Khi tham gia hợp đồng thuê nhà ở thì các bên cần phải chú ý của điều khoản về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của hai bên. Bài viết này sẽ cung cấp một cách chi tiết nhất về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khi giao kết hợp đồng thuê nhà.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật nhà ở 2014

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về chủ thể

Dưới đây là mẫu điều khoản:

Hôm nay, ngày 03/03/2018, tại ấp Thanh Hóa, xã Hố Nai 3, Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Chúng tôi gồm có:

BÊN CHO THUÊ (Gọi tắt là bên A).

: Vũ Thị Thúy Hằng

Sinh năm:

CMND số: 272179607;

Cấp ngày: 30/08/2007;

Nơi cấp: Đồng Nai;

HKTT: Long Bình, Biên Hòa-Đồng Nai

Là chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp của căn nhà cho thuê nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này.

Điện thoại: 0979779812.

BÊN THUÊ (Gọi tắt là bên B).

: Trần Thị Tuyết Nga

Sinh năm: 1986

CMND số: 8888888;

Cấp ngày: 30/08/2017;

Nơi cấp: Đồng Nai;

HKTT: Buôn Trấp, Krông Ana, Đắk Lắk

Điện thoại: 0979005990.

Khi tham gia ký kết hợp đồng, các bên cần phải quy định một cách chi tiết về nhân thân đối với cả người cho thuê và người thuê. Ở điều khoản trên thì cả bên cho thuê và bên thuê đều cung cấp rất chi tiết về họ và tên, năm sinh, họ khẩu thường trú và cả số điện thoại của mình.

Việc cung cấp họ và tên cũng như số chứng minh nhân dân và nơi cấp có lợi như sau:

+ Đối với người cho thuê: có thể biết được quê quán và đặc tính chung của con người vùng miền nơi ở và quê quán của bên thuê, biết được thời hạn có hiệu lực của chứng minh hoặc hộ chiếu. Qua đó quyết định người này có đáng tin để cho thuê hay là không. Trong trường hợp người thuê quỵt tiền thì bên cho thuê cũng có thể tìm đến địa phương nơi người thuê cư trú để đòi lại tiền nhà.

+ Đối với người thuê: Có thể biết được bên cho thuê có phải là chính chủ hay là không. Chứng minh nhân dân đã còn hạn hay không và trong trường hợp bên cho thuê giữ tiền cọc mà không giao nhà, giữ tiền cọc mà ngang nhiên cho một bên khác thuê với giá cao hơn thì có thể đến địa phương nơi bên cho thuê thường trú để đòi lại số tiền đã đặt cọc hoặc tìm gặp người cho thuê khi có việc khẩn cấp hay trường hợp cần thông báo để sửa chữa nhà.

2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Dưới đây là điều khoản mẫu

ĐIỀU 4: QUYỀN LỢI VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A.

*Bên A có các quyền sau đây:

  • Có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng khi bên B sử dụng nhà không đúng mục đích buôn bán, hàng quốc cấm và bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tước giấy phép kinh doanh.
  • Có quyền yêu cầu bên B thanh toán đúng hạn
  • Yêu cầu bên B trả lại nhà khi hợp đồng chấm dứt hoặc khi thời hạn cho thuê đã hết.

+ Về quyền của bên cho thuê: Quyền được thanh toán đúng hạn là điều cơ bản và mục đích cơ bản mà bên cho thuê muốn thực hiện. Tuy nhiên, việc thanh toán này cũng phải tuân theo quy định tại điều 481 của bộ luật dân sự 2015 về trả tiền thuê

Điều 481. Trả tiền thuê

  1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
  2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Tức là mặt dù có quyền yêu cầu thanh toán đúng hạn nhưng nếu không được thanh toán thì cũng phải đợi tới 03 kỳ sau, tức nếu thời hạn thanh toán là 01 tháng một lần thì phải đợi 03 tháng sau khi không được thanh toán thì bên cho thuê mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vì thật sự bên thuê là bên yếu thế trong loại hợp đồng này, họ phụ thuộc vào bên cho thuê khá nhiều, đôi khi cũng vì lý do kinh tế nên mới thanh toán chậm nên bộ luật dân sự cũng phần nào bảo vệ cho bên yếu thế thông qua quy định trên.

Còn việc yêu cầu trả lại nhà sau khi hết thời hạn thuê thì là hoàn toàn phù hợp vì đó tài sản của bên cho thuê, việc bên cho thuê có cho thuê tiếp tục hay không là quyền của bên cho thuê. Tuy nhiên, nếu muốn không cho thuê nữa thì nên báo trước cho bên thuê thời gian ít nhất là 01 tháng để họ tìm chỗ thuê mới.

*Nghĩa vụ của bên A:

  • Bên A giao căn nhà xây trên đất nêu tại điều 1 của hợp đồng này cho bên B vào ngày 01/03/2018. Việc bàn giao này sẽ lập thành biên bản, có xác nhận của đại diện mỗi bên và đảm bảo căn nhà phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên A.
  • Thanh toán toàn bộ tiền điện nước, tiền điện thoai, phí vệ sinh, an ninh trật tự và các khoản nghĩa vụ tài chính khác (nếu có). Cho toàn bộ thời gian trước khi bàn giao căn nhà cho bên B. Tạo mọi điều kiện để bên B được sử dụng căn nhà thuận lợi, hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý liên quan đến việc sử dụng căn nhà (nếu có).
  • Bên A hoặc cá nhân/tổ chức thuê chịu trách nhiệm sửa chữa, khắc phục khi có hiện tượng trần, tường nhà bị thấm nước, và các hư hỏng về thiết bị gắn với hoặc nằm trong tường, trần, sàn nhà và thuộc về kết cấu nhà.
  • Chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa hoặc thay thế các trang thiết bị được bàn giao nêu trên khi phát sinh hư hỏng trong quá trình sử dụng, trừ trường hợp có lỗi của bên B.
  • Đảm bảo ổn định giá thuê nhà trong thời gian cho thuê.

Về nghĩa vụ của bên cho thuê thì bộ luật dân sự 2015 cũng quy định như sau:

Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

  1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
  2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Điều 476. Giao tài sản thuê

  1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
  2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, ở điều khoản về nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê phải giao nhà như đã thỏa thuận, những chi phí điện thoại, nước, mạng còn nợ với nhà cung ứng thì bên cho thuê phải thanh toán toàn bộ trước khi bên thuê tới ở tại căn nhà này, đây là quy định rất hợp lý vì đó không phải là nghĩa vụ của bên thuê. Mặc khác, bên cho thuê cũng không được thay đổi giá thuê nhà trong thời gian cho thuê vì điều này sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt, hoạt động kinh doanh của bên thuê. Ngoài ra, phải cung cấp về tình trạng pháp lý thật sự của căn nhà cho thuê hiện có bị kê biên, có đang bị tranh chấp hay không?

Ngoài ra, trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng khi có hiện tượng trần, tường nhà bị thấm nước, và các hư hỏng về thiết bị gắn với hoặc nằm trong tường, trần, sàn nhà và thuộc về bên cho thuê. Vì căn cứ vào điều 477 của bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê quy định như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

  1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

3. Kết Luận

Như vậy, khi tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà ở thì các bên  cần chú ý đến việc tìm hiểu bên còn lại. Khi tham gia ký kết hợp đồng, các bên cần phải quy định một cách chi tiết về nhân thân đối với cả người cho thuê và người thuê. Ở điều khoản về chủ thể thì cả bên cho thuê và bên thuê đều phải cung cấp rất chi tiết về họ và tên, năm sinh, họ khẩu thường trú và cả số điện thoại của mình. Về điều khoản quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê thì mặc dù có quyền yêu cầu thanh toán đúng hạn nhưng nếu không được thanh toán thì cũng phải đợi tới 03 kỳ sau, tức nếu thời hạn thanh toán là 01 tháng một lần thì phải đợi 03 tháng sau khi không được thanh toán thì bên cho thuê mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Về nghĩa vụ thì bên cho thuê phải giao nhà như đã thỏa thuận, những chi phí điện thoại, nước, mạng còn nợ với nhà cung ứng thì bên cho thuê phải thanh toán toàn bộ trước khi bên thuê tới ở tại căn nhà này, đây là quy định rất hợp lý vì đó không phải là nghĩa vụ của bên thuê. Mặc khác, bên cho thuê cũng không được thay đổi giá thuê nhà trong thời gian cho thuê vì điều này sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt, hoạt động kinh doanh của bên thuê. Ngoài ra, phải cung cấp về tình trạng pháp lý thật sự của căn nhà cho thuê hiện có bị kê biên, có đang bị tranh chấp hay không.

Trên đây là bài viết về điều khoản về chủ thể, lệ phí và thuế dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ ĐỐI TƯỢNG, THỜI GIAN THUÊ VÀ ĐẶT CỌC

Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở, các bên cần phải lựa chọn đúng đối tượng thuê hợp pháp. Bên cho thuê cần phải đưa đúng ngôi nhà thuộc sở hữu của mình cho bên thuê để thuê, bên thuê phải tìm hiểu kỹ về chủ sở hữu thật sự của căn nhà trước khi thuê cũng như đảm bảo thanh toán đúng hạn và đặt cọc theo yêu cầu mà hai bên đã thỏa thuận. Bài viết này sẽ tập trung vào việc phân tích về đối tượng cho thuê, thời gian thuê, cũng như đặt cọc.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Luật nhà ở 2013

– Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013

– Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về đối tượng

Đối tượng nhà cho thuê sẽ thường do các bên thỏa thuận về việc cho thuê nhà nguyên căn hay thuê một phần căn nhà, có cho sử dụng vỉa hè hay không cho. Dưới đây là điều khoản mẫu.

Điều 1: NHÀ CHO THUÊ.

  • Bên A đồng ý cho bên B thuê gian Ki ốt chính(phía trước hương tây nam) của dãy nhà được xây dựng trên lô đất 145,tờ bản đồ số 64 thuộc ấp Thanh Hóa, xã Hố Nai 3, Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số CB959992 Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp ngày 22/10/2015.
  • Diện tích thuê là: 25 m2

Trong điều khoản trên thì bên cho thuê chỉ cho thuê một phần diện tích của lô đất nơi có căn nhà tọa lạc. Thật ra, lô đất này được chủ nhà xây thành 03 gian nhà để cho thuê. Vì thế trong hợp đồng mới phải ghi rõ là thuê gian ki-ốt chính(phía trước hướng tây nam) của dãy nhà được xây dựng trên lô đất 145,tờ bản đồ số 64 thuộc ấp Thanh Hóa, xã Hố Nai 3, Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Điều khoản này ghi nhận khá chi tiết về đối tượng cho thuê, vị trí tọa lạc của lô đất mà hai bên đã thỏa thuận để thuê, có ghi nhận cả việc gian nhà thuê nằm trên lô đất nào của tờ bản đồ. Các bên nên đưa vào hợp đồng một cách chi tiết như vậy để các bên có thể xác định đúng đối tượng cho thuê.

Mặc khác, cho dù quy định một cách chi tiết nhưng nếu bên thuê thuê phải căn nhà không chính chú thì cũng có nhiều hệ lụy xảy ra. Thêm vào đó, bên thuê cần phải kiểm tra bản thân căn nhà hoặc mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc có thuộc một trong các trường hợp quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 hay không:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo kinh nghiệm, chúng tôi xin tư vấn để bên thuê có thể biết đất có là chính chủ, có đang bị thế chấp, kê biên thi hành án hay không:

Bước 1: Người thuê phải tự kiểm tra bộ hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất được cung cấp từ bên cho thuê. Bao gồm giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người bán. Một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ… Thực tế tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ:  “Đã thế chấp theo hợp đồng số…..”

Ngoài ra, chúng ta còn phải xem đất có phải là chính chủ hay không, thông qua việc yêu cầu trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu để chúng ta xem thời hạn:

Thời hạn sử dụng đối với Chứng minh nhân dân là 15 năm kể từ ngày cấp quy định tại điều 02 của Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013.

Thời hạn sử dụng đối với hộ chiếu là 10 năm theo quy định tại điều 02 của Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.

Bước 2: Sau đó, chúng ta phải tiến hành kiểm tra thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên cho thuê cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng cũ (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch… tại địa bàn nơi mảnh đất tạo lạc. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực mảnh đất mà mình đang có ý định mua.

Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có mảnh đất dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.

Một cách khác, các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có mảnh đất để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra. Nhưng cũng phải lưu ý về thời hạn của hồ sơ bạn cần kiểm tra, dự trù trường hợp cơ quan thi hành án chưa cập nhật thông tin. Nến nếu được thì nên nhờ vào mối quan hệ tại cơ quan này.

Bước 3: Có thể nhờ công chứng viên kiểm tra tính xác thực của tài sản khi tiến hành công chứng Hợp đồng cho thuê nhà (sau khi ký tại phòng công chứng). Phí công chứng do hai bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu chỉ muốn có một căn nhà để ở thì để tránh bên cho thuê cảm thấy khó chịu, bên thuê chỉ nên yêu cầu bên cho thuê thực hiện bước 1 khi các bên chuẩn bị ký hợp đồng, đối với bước 2 thì có thể âm thầm làm từ trước. Bước 3 thì chỉ cần thực hiện khi bên thuê cần hợp đồng có công chứng để đăng ký làm trụ sở công ty. Cũng như dự trù một phương án dự bị nếu có trường hợp xảy ra bất ngờ.

2.2. Điều khoản về thời gian thuê và đặt cọc

Dưới đây là điều khoản mẫu về thời gian thuê và đặt cọc:

Điều 2: THỜI HẠN CHO THUÊ VÀ TIỀN ĐẶT CỌC.

2.1. Thời hạn cho thuê nhà nêu tại điều 1 của hợp đồng là 03 năm kể từ ngày 01/03/2018 đến ngày 28/02/2021.

2.2. Bên B đặt cọc cho bên A một khoản tiền là 3.500.000 VNĐ ( ba triệu năm trăm nghìn đồng).

Khoản tiền đặt cọc này được bên A trả lại cho bên B khi hết hạn hợp đồng này.

+ Về thời hạn cho thuê:

Thời hạn cho thuê là do các bên thỏa thuận, có những trường hợp bên cho thuê cho thuê ngắn hạn (thường áp dụng với trường hợp các bên cho thuê cho người nước ngoài thuê một vài ngày hoặc một tháng để công tác hoặc đi du lịch) nhưng đa số là thuộc trường hợp thuê nhà từ 01 năm tới 03 năm như trong điều khoản trên. Tuy nhiên, phải ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc cho thuê.

Nhìn vào thỏa thuận giữa hai bên, có thể thấy bên thuê nhiều khả năng đã tính toán rất kỹ về giá thành cũng như sự tăng giá của ngôi nhà cho thuê trong tương lai nên đã ký hợp đồng thuê tới 03 năm và mỗi năm chỉ tăng thêm 500.000 VNĐ mỗi tháng. Nếu trong trường hợp biết được giá thuê sẽ tăng hoặc lo sợ chủ nhà sẽ cho một bên khác thuê thì bên thuê cần phải tiến hành ký hợp đồng ít nhất 03 năm. Đối với chủ nhà thì giá tiền thuê qua mỗi năm cũng có tăng nhưng nếu gặp đúng người thuê chân chính thì nên cho thuê dài hạn vì việc chủ nhà bị quỵt tiền thuê nhà là chuyện cơm bữa.

+ Về đặt cọc:

Ban đầu các bên sẽ tiến hành đặt cọc tiền thuê sau khi đã ký kết hơp đồng. Khoản tiền này giúp cho bên cho thuê đảm bảo nếu vào một tháng nào đó, bên cho thuê không thanh toán tiền nhà hoặc bỏ đi giữa chừng thì đã được bù đắp thiệt hại, còn đối với bên cho thuê sẽ đảm bảo việc được cho thuê nhà, được phạt cọc nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ. Quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

  1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thuê nhà của B và đặt cọc 01 tháng tiền nhà tương đương 3,5 triệu đồng thì nếu A không thuê nhà nữa thì xem như mất tiền cọc, còn nếu B cho thuê thì phải trả lại 3,5 triệu đồng cùng với số tiền phạt cọc là 3,5 triệu đồng.

3. Kết Luận

Như vậy, cả bên bán và bên cho thuê đều cần phải trung thực, thiện chí trong khi giao kết hợp đồng thuê nhà để tránh xảy ra tranh chấp hoặc một bên có thiệt hại xảy ra sau này.

Điều khoản về đối tượng cho thuê cần ghi nhận chi tiết về đối tượng cho thuê, vị trí tọa lạc của lô đất mà hai bên đã thỏa thuận để thuê, có ghi nhận cả việc gian nhà thuê nằm trên lô đất nào của tờ bản đồ. Các bên nên đưa vào hợp đồng một cách chi tiết như vậy để các bên có thể xác định đúng đối tượng cho thuê.

Mặc khác, cho dù quy định một cách chi tiết nhưng nếu bên thuê thuê phải căn nhà không chính chủ thì cũng có nhiều hệ lụy xảy ra nên bên thuê cần kiểm tra sự chính chủ thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn của chứng minh nhân dân và hộ chiếu của bên cho thuê. Thêm vào đó, bên thuê cần phải kiểm tra bản thân căn nhà hoặc mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc có thuộc một trong các trường hợp quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 hay không: Bị kê biên, có tranh chấp hay không? Thông qua người dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ban đầu các bên sẽ tiến hành đặt cọc tiền thuê sau khi đã ký kết hơp đồng. Nếu bên thuê từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên cho thuê; nếu bên cho thuê  từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là bài viết về điều khoản về đối tượng, thời gian thuê và đặt cọc dùng để sử dụng trong hợp đồng cho thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Khi tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà, bên thuê và bên cho thuê cần phải ký kết hợp đồng cho thuê nhưng ít ai trong các bên biết được hợp đồng cho thuê sẽ có giá trị khi nào. Bài viết này sẽ phân tích cho các bên về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc ký kết hợp đồng thuê nhà. Ngoài ra, sau bài viết này, chúng tôi còn cung cấp cho các bên mẫu hợp đồng thuê nhà.

1. Cơ sở pháp lý

– Luật nhà ở 2014

2. Nội dung

2.1. Những quy định chung

– Khi một cá nhân hoặc tổ chức muốn tìm kiếm mặt bằng để kinh doanh hoặc để ở, họ rất mong muốn kiếm được một mặt bằng tốt với giá tiền vừa phải. Nhưng các cả bên thuê và bên cho đều phải lưu ý rằng: Hợp đồng cho thuê nhà là hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản. Cụ thể, về hình thức của hợp đồng thì tại điều 121 của luật nhà ở 2014 thì hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản.

Về việc hợp đồng cho thuê nhà ở có cần công chứng hay không thì câu trả lời là không. Bởi vì theo quy định của khoản 2 – Điều 122 của Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng này không cần công chứng. Tuy nhiên, trong thực tế, hợp đồng cho thuê nhà để ở và thực hiện kinh doanh thì bắt buộc phải công chứng vì khi gặp phòng đăng ký kinh doanh (đối với đối tượng là doanh nghiệp) cũng như Ủy ban nhân dân huyện (đối với đối tượng chủ thể kinh doanh là hộ gia đình).

Cũng như những loại hợp đồng khác, hợp đồng cho thuê nhà ở cũng quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá thuê mỗi tháng, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung; Các thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, do hợp đồng cho thuê nhà là loại hợp đồng phải gắn liền với quyền sử dụng đất nên cũng chịu ảnh hưởng của những quy định về đất đai như: Đối tượng cho thuê và tài sản gắn liền với căn nhà thuê, có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của hai bên; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.

2.2. Một số quy định cơ bản

+ Điều khoản về Giá thuê và phương thức thanh toán:

Giá thuê là do các bên tự thỏa thuận nhưng bên thuê cũng cần phải tham khảo giá thuê ở khu vực xung quanh để tránh việc thuê với giá quá cao.

Dưới đây là điều khoản mẫu về giá thuê và phương thức thanh toán

Điều 3: GIÁ THUÊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN.

  • Giá thuê tại điều 1 của hợp đồng này như sau:
  • Giá thuê nhà hàng tháng là 3.500.000 VNĐ/01 tháng (ba triệu năm trăm nghìn đồng).
  • Bên B thanh toán cho bên A theo định kỳ 01 tháng/01 lần và sẽ được thực hiện trong suốt thời gian cho thuê.
  • Tiền thuế cho thuê nhà theo quy định của pháp luật, khoản thuế này do bên A trả.
  • Giá thuê này chưa bao gồm tiền điện, nước, Internet, điện thoại Vv… Các chi phí này sẽ được bên B (bên thuê nhà) trả riêng theo mức tiêu thụ thực tế.
  • Giá thuê nhà (“Giá thuê nhà”) là:
  • 500.000 VNĐ/01 tháng (ba triệu năm trăm nghìn đồng) trong 01 năm đầu tiên từ 01/03/2018 đến hết ngày 28/02/2019.
  • 000.000 VNĐ/01 tháng (bốn triệu đồng chẵn) trong năm thứ hai bắt đầu từ ngày 01/03/2019 đến hết ngày 29/02/2020.
  • 500.000 VNĐ/01 tháng (bốn triệu năm trăm nghìn đồng) trong năm thứ ba bắt đầu từ ngày 01/03/2020 đến hết ngày 28/02/2021.

Phương thức thanh toán như sau:

  • Trả định kỳ một tháng một lần, trong 5 ngày đầu tiên của mỗi tháng thuê. Bên B phải thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên A theo phương pháp trả tiền mặt hoặc chuyển khoản.

Các bên cần phải quy định rõ về số tiền thuê và số tiền thuê này đã bao gồm điện nước hay chưa vì một số nên có bao luôn tiền điện nước. Nhìn vào thỏa thuận giữa hai, có thể thấy bên thuê nhiều khả năng đã tính toán rất kỹ về giá thành cũng như sự tăng giá của ngôi nhà cho thuê trong tương lai nên đã ký hợp đồng thuê tới 03 năm và mỗi năm chỉ tăng thêm 500.000 VNĐ mỗi tháng. Nếu trong trường hợp biết được giá thuê sẽ tăng hoặc lo sợ chủ nhà sẽ cho một bên khác thuê thì bên thuê cần phải tiến hành ký hợp đồng ít nhất 03 năm.

Về phương thức thanh toán thì hợp đồng trên quy định khá phổ thông đối với loại hợp đồng này. Các bên thường quy định tiền thanh toán sẽ được tiến hành thanh toán định kỳ vào mỗi ngày trong tháng sau, thường thì rơi vào 05 ngày đầu tháng.

Về việc trả tiền mặt hay chuyển khoản thì với giá trị nhỏ, các bên thường sẽ giao tiền mặt. Tuy nhiên, bên thuê cần chú ý về việc mỗi khi giao tiền cho bên cho thuê thì bên thuê cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy biên nhận tiền để tránh trường hợp bên cho thuê lật lọng hoặc quên về việc bên thuê đã đóng tiền rồi.

+ Điều khoản về cam đoan:

Đối với điều khoản về cam đoan này thì quý khách có thể đọc chi tiết tại đường Link này về điều khoản cam đoan của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì do căn nhà là tài sản gắn liền với đất nên sự cam đoan cũng sẽ dựa trên những quy định của luật đất đai.

Link bài viết: https://luatsuhopdong.com/dieu-khoan-ve-cam-ket-va-dieu-khoan-chung-cua-hai-ben.html

Dưới đây là điều khoản mẫu:

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN.

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

*Bên A cam đoan:

  • Những thông tin về nhân thân, về căn nhà gắn liền với đất đã nêu tại điều 1 trong hợp đồng này là đúng sự thật.
  • Tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng, căn nhà gắn liền với đất không bị kê biên để thi hành án hoặc thế chấp với một bên khác.
  • Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
  • Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này.

*Bên B cam đoan:

  • Những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật
  • Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn nhà gắn liền với đất nêu tại điều … hợp đồng này và các giấy tờ gắn liền với đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
  • Khi muốn lắp đặt thêm thiết bị làm thay đổi màu sắc, hiện trạng căn nhà phải hỏi ý kiến và chỉ được phép thực hiện khi có sự đồng ý của bên A
  • Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng.

3. Kết Luận

Khi thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở thì các bên cần phải lập thành văn bản. Văn bản không cần phải công chứng nhưng nếu bên thuê muốn thành lập doanh nghiệp thì cần phải tiến hành công chứng để có thể được phép đăng ký thành lập doanh nghiệp.

Cũng như những loại hợp đồng khác, hợp đồng cho thuê nhà ở cũng quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá thuê mỗi tháng, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung; Các thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, do hợp đồng cho thuê nhà là loại hợp đồng phải gắn liền với quyền sử dụng đất nên cũng chịu ảnh hưởng của những quy định về đất đai như: Đối tượng cho thuê và tài sản gắn liền với căn nhà thuê, có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của hai bên; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.

Trong đó, bên thuê cần tìm hiểu kỹ lưỡng về tình trạng pháp lý của căn nhà lẫn mảnh đất mà căn nhà đó đang tọa lạc xem có đang bị tranh chấp, kê biên hay thế chấp gì không. Nếu muốn ở lâu dài hoặc làm ăn kinh doanh thì bên thuê cần xác lập một hợp đồng dài hạn thay vì chỉ ký 01 năm vì giá đất và nhà sẽ tăng theo thời gian, lúc đó sẽ khó mà có thể kiếm được một vị trí đất ưng ý với giá thành vừa phải.

Trên đây là bài viết về tổng quát chung về hợp đồng cho thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

Hợp đồng thuê nhà ở:

3.1.11. HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ (2)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ CAM KẾT VÀ ĐIỀU KHOẢN CHUNG CỦA HAI BÊN

Khi tham gia ký kết hợp đồng lời cam đoan để thể hiện sự thiện chí trung thực của cả hai bên là rất quan trọng vì nó thể hiện nguyên tắc tự do, thiện chí, trung thực của hai bên khi giao kết hợp đồng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất thì điều này lại càng cần thiết. Vì giao dịch có đối tượng là đất đai thường rất phức tạp. Vì lẽ đó, chúng tôi thực hiện bài viết cam đoan của hai bên và điều khoản chung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013

– Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.

2. Nội dung

2.1. Điều khoản cam kết

ĐIỀU 6

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

  1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

  1. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Cam kết trên khá đầy đủ so với trên thực tế vì nó áp dụng cả các nguyên tắc về giao kết hợp đồng của bộ luật dân sự 2015 và các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của luật đất đai 2013.

Cụ thể Điều khoản: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. Là những điều khoản áp dụng nguyên tắc thiện chí, trung thực, các bên tham gia giao dịch là tự nguyện, không bị ép buộc theo quy định tại

Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

  1. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.
  2. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

Việc quy định như vậy sẽ giúp cho các bên đảm bảo được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp vì nếu như hợp đồng giao dịch không thể hiện được sự thiện chí, trung thực hoặc hợp đồng được lập do bị ép buộc thì có thể sẽ bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp. Đối với loại tài sản có khả năng tăng theo thời gian thì việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ ảnh hưởng đến tất cả các bên khi giao kết hợp đồng. Vì vậy, khi các bên cần phải chú ý cam kết này.

Mặc khác, các cam kết như: 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Đây là các quy định dựa trên quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo kinh nghiệm, chúng tôi xin tư vấn để bên mua có thể biết đất có đang bị thế chấp, kê biên thi hành án hay không:

Bước 1: Người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất được cung cấp từ bên bán. Bao gồm giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người bán. Một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ… Thực tế tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ:  “Đã thế chấp theo hợp đồng số…..”

Ngoài ra, chúng ta còn phải xem đất có phải là chính chủ hay không, thông qua việc yêu cầu trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu để chúng ta xem thời hạn:

Thời hạn sử dụng đối với Chứng minh nhân dân là 15 năm kể từ ngày cấp quy định tại điều 02 của Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013.

Thời hạn sử dụng đối với hộ chiếu là 10 năm theo quy định tại điều 02 của Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.

Bước 2: Sau đó, chúng ta phải tiến hành kiểm tra thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng cũ (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch… tại địa bàn nơi mảnh đất tạo lạc. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực mảnh đất mà mình đang có ý định mua.

Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có mảnh đất dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.

Một cách khác, các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có mảnh đất để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra. Nhưng cũng phải lưu ý về thời hạn của hồ sơ bạn cần kiểm tra, dự trù trường hợp cơ quan thi hành án chưa cập nhật thông tin. Nến nếu được thì nên nhờ vào mối quan hệ tại cơ quan này.

Bước 3: Có thể nhờ công chứng viên kiểm tra tính xác thực của tài sản khi tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau khi ký tại phòng công chứng). Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán… sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn.

Sau cùng, người mua nên làm thủ tục hành chính cập nhật, đăng bộ. Nếu người mua chọn thủ tục đổi sổ để người mua đứng tên vào trang thứ nhất của Giấy chứng nhận thì thời gian giải quyết của cơ quan nhà nước đối với thủ tục này gấp đôi so với thời gian cập nhật, đăng bộ.

2.2. Điều khoản chung

Dưới đây là điều khoản mẫu về điều khoản chung

ĐIỂU 7: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

7.1. Hai bên cam kết thực hiện đẩy đủ và nghiêm chỉnh các điều khoản trong hợp đồng này. Mọi sự thay đổi, bổ sung phải được hai bên đồng ý và được the hiện bằng văn bản mới có giá trị thực hiện.

7.2. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.

7.3. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau: mỗi bên giữ 02 bản.

Thực ra, điều khoản chung là điều khoản quy định về tính hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, việc thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể do các bên thỏa thuận mà phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

=> Căn cứ vào khoản 3 – Điều 188 của Luật đất đai 2013

Về hợp đồng được lập thành mấy bản thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ cần lập một bản thảo. Còn lại sẽ yêu cầu văn phòng công chứng cung cấp số lượng bản công chứng theo yêu cầu.

3. Kết Luận

Như vậy, khi các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chú ý về việc sự trung thực từ cả hai bên. Đặc biệt bên mua cần phải kiểm tra tính xác thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân xã nơi có mảnh đất tọa lạc, tổng cục thi hành án dân sự hay nhờ vào văn phòng công chứng, những người dân sống xung quanh khu đất để biết được đất có đang bị tranh chấp, thế chấp hay kê biên để thi hành án hay không, chủ nhân của mảnh đất đó có chính chủ hay không. Hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể do các bên thỏa thuận mà phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Số bản hợp đồng mà các bên muốn giữ sẽ do các bên tự thỏa thuận.

Trên đây là bài viết về điều khoản cam kết của các bên và điều khoản chung dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi tham gia ký kết hợp đồng, mỗi loại hợp đồng cần phải xác định được đối tượng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất thì điều này lại càng cần thiết. Vì giao dịch có đối tượng là bất động sản thường rất phức tạp. Vì lẽ đó, chúng tôi thực hiện bài viết phân tích một cách chi tiết nhất đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định.

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chính là quyền tài sản gắn liền với mảnh đất đấy. Cụ thể tại điều 105 và 115 của bộ luật dân sự quy định:

Điều 105. Tài sản

  1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
  2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 115. Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Bởi vì do điều 197 của bộ luật dân sự quy định:

Điều 197. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Mặc khác điều 203 quy định:

Điều 203. Quyền của cá nhân, pháp nhân đối với việc sử dụng, khai thác tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Cá nhân, pháp nhân được sử dụng đất, khai thác nguồn lợi thủy sản, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân đúng mục đích, có hiệu quả, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Nên không thể gọi là hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất. mà chỉ là sử dụng mà thôi.

Dưới đây là điều khoản mẫu về đối tượng của loại hợp đồng này:

 

ĐIỀU 1

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI  SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

CHUYỂN NHƯỢNG

 

  1. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo  ………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………(2),

cụ thể như sau:

 

– Thửa đất số: ……………………………………………

– Tờ bản đồ số:…………………………………………..

– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….

– Diện tích: …………………………. m2 (bằng chữ: ……………………………………….)

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2

+ Sử dụng chung: ……………………………… m2

– Mục đích sử dụng:……………………………………

– Thời hạn sử dụng:…………………………………….

– Nguồn gốc sử dụng:………………………………….

 

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………

 

  1. Tài sản gắn liền với đất là (3):………………………..

……………………………………………….

……………………………………………….

……………………………………………….

……………………………………………….

……………………………………………….

 

Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………….(4)

 

Trong điều khoản trên, có thể thấy, hai bên phải xác định được chi tiết nhất về việc mảnh đất tọa lạc ở đâu:

Thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích là để xác định địa điểm của mảnh đất. Nội dung của nó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và được lưu tại hồ sơ địa chính tại UBND xã (cán bộ địa chính).

Diện tích đôi khi cũng cần phải dựa vào diện tích thửa đất bán, tức là nếu thuộc tài sản chung thì chỉ ghi nhận diện tích mà bên bán muốn bán và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán, Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp. Cụ thể tại Điều 8. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính quy định như sau:

  1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 7 như sau:

“5. Đối với đất phi nông nghiệp, sai số tương hỗ vị trí điểm của 2 điểm bất kỳ trên ranh giới thửa đất biểu thị trên bản đồ địa chính dạng số so với khoảng cách trên thực địa được đo trực tiếp hoặc đo gián tiếp từ cùng một trạm máy không vượt quá 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ cần lập, nhưng không vượt quá 4 cm trên thực địa đối với các cạnh thửa đất có chiều dài dưới 5 m”.

Như vậy, diện tích trên thực địa chỉ được sai số một số nhất định trong sự cho phép của điều luật trên.

+ Về hình thức sử dụng:

Đất đai được cho phép có chung quyền sử dụng nên trong hợp đồng cần ghi rõ diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bên bán là bao nhiêu và ghi nhận cả diện tích sử dụng chung ban đầu khi mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng chung với một bên thứ ba. Tuy nhiên, đối với luật hiện nay, nếu trường hợp bên bán thuộc trường hợp có mảnh đất bán thuộc diện tích chung với một diện tích sở hữu chung khác hoặc bên bán chỉ muốn bán một phần của diện tích thì phải thực hiện tách thửa

+ Tách thửa đất:

Hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm những giấy tờ sau:

  • Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
  • Giấy chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất, sổ hộ khẩu (bản sao có công chứng).

=> Căn cứ vào Khoản 11 Điều  9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định

 

Thẩm quyền: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần thửa đất mới tách.

=> Căn cứ vào khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định.

Thời gian: Do Hội đồng nhân dân ra quyết định bằng văn bản ở từng địa phương nhưng không quá 15 ngày

=> Căn cứ khoản 40 – Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

+ Mục đích sử dụng:

Đât Nông nghiệp: Đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây hàng năm khác ; đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm…

Đất phi nông nghiệp: Đất ở; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất thương mại, dịch vụ; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp…

Hai bên phải ghi rõ rằng bên mua mua đất nhằm mục đích gì, là để ở hay kinh doanh nhằm làm căn cứ phương pháp tính thuế hoặc nếu sử dụng khác mục đích của người bán thì phải đăng ký chuyển đổi mục sử dụng đất.

+ Thời hạn sử dụng đất:

Nhà nước không giới hạn thời hạn sử dụng đất đối với đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, Đất tổ chức kinh tế sử dụng Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; Bên cạnh đó là những cơ quan, công trình xây dựng phục vụ cho hoạt động hành chính của cơ quan nhà nước, của các tổ chức tín ngưỡng, tôn giáo.

=> Căn cứ vào Điều 125 của luật đất đai.

Các trường hợp sản xuất nông  nghiệp thì cũng không  được quá 50 năm, các trường hợp khác cũng bị giới hạn về thời gian.

Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

  1. a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
  2. b) Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)“;
  3. c) Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
  4. d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở):sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

=> Căn cứ khoản 7 của Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP.

Thế nên, các giao dịch liên quan đến đất ở và kinh doanh sản xuất thì sẽ không bị giới hạn về mặt thời gian.

+ Nguồn gốc sử dụng đất:

Về nguồn gốc sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”; Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;…

Như vậy, việc quy định về nguồn gốc đất là bắt buộc theo quy định của luật trên.

+ Về những hạn chế:

Nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:

– Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ nhận chuyển quyền sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có… m² (nếu một phần thửa có hạn chế))… (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo… (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”;

– Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có… m² (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”;

– Trường hợp đăng ký đất đai mà không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện “Phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý”;

– Trường hợp cá nhân hoặc hai vợ chồng hoặc một trong hai người (vợ hoặc chồng) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người đó chưa chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi đăng ký đất cho người đó phải thể hiện hạn chế (ghi tên người không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”;

– Trường hợp thửa đất không có hạn chế thì thể hiện: “-/-”.

=> Căn cứ vào Khoản 6 Điều 16 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

+ Tài sản gắn liền với đất:

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ví dụ: Chuồng trại gia súc, gia cầm cũng được xem là tài sản gắn liền với đất.

=> Căn cứ Điều 104 của luật đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

 

Nội dung thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định rất chi tiết tại Điều 7 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

3. Kết Luận

Như vậy, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần xác định thật rõ thông tin chi về việc mảnh đất tọa lạc ở đâu:

Thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích là để xác định địa điểm của mảnh đất. Nội dung của nó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và được lưu tại hồ sơ địa chính tại UBND xã (cán bộ địa chính).

Ngoài ra, các thông tin về hình thức sử dụng, mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tham khảo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Trên đây là bài viết về đối tượng của hợp đồng dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TRỌN BỘ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ai cũng muốn sở hữu một mãnh đất cho riêng mình để đầu tư hoặc có được một chỗ ở để lập nghiệp. Nhưng không phải ai cũng có thể biết được những trình tự mua một mảnh đất là như thế nào và thủ tục ra sao? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn đọc những kiến thức về các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Luật Công chứng 2014

– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai

– Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực về mức thu phí, lệ phí

– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

– Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành

2. Nội dung

Bước 1: Tìm hiểu về hai bên trước khi ký kết hợp đồng.

Khi cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cả hai bên cần phải nghiên cứu rất kỹ bên còn lại

Bên bán:

– Tìm hiểu về khả năng thanh toán thật sự của bên mua nhằm tránh trường hợp bên mua không thanh toán đầy đủ sau khi đã hoàn tất các thủ tục về chuyển nhượng. Dù thân quen cũng phải lập hợp đồng và tiến hành đúng như các bước đã thỏa thuận ban đầu.

Bên mua:

– Bên mua là bên có thể gánh chịu nhiều rủi ro nhất. Phải nghiên cứu kỹ và so sánh giá đất tại các vùng xung quanh trước khi hỏi mua mảnh đất mà mình muốn mua để tránh bị nói thách giá.

– Phải tìm hiểu mảnh đất ở đó có thuộc diện nằm trong dự án quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền không.

– Phải tìm hiểu xem mảnh đất có chính chủ và đã được tách làm sổ riêng hay chưa? Nếu đã tách sổ thì hãy mua.

– Phải tìm hiểu xem đất có bị làm giả sổ đỏ hay có thật trên bản đồ hay không?

– Phải tìm hiểu xem đất có thuộc một trong những điều kiện tại khoản 1 – Điều 188 của luật đất đai hay không. Cụ thể, điều 188 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng đặt cọc:  Sau khi hai bên đã tìm hiểu kỹ càng, bên mua sẽ tiến hành đặt cọc một khoảng tiền cho bên bán. Số tiền đó tùy hai bên thỏa thuận, thường thì sẽ khoản 100 triệu đồng. Theo quy định của khoản 2 điều 328 thì nếu bên mua sau khi đặt cọc không mua nữa thì sẽ bị mất cọc, bên bán nếu sau khi nhận cọc mà không bán đất nữa thì sẽ phải trả lại 100 triệu cộng với số tiền phạt cọc tương đương số tiền đã đặt cọc, tức là 200 triệu đồng.

Hợp đồng đặt cọc cũng không cần phải công chứng

Bước 2: Tiến hành ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng

+ Mẫu hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường sẽ do bên phòng công chứng soạn thảo mẫu, các bên chỉ cần xác định một số thông tin về đất và cầm theo một số giấy tờ cụ thể:

Một số thông tin về đất cần được xác định: Thông tin cơ bản về hai chủ thể, Vị trí cụ thể của đất, giá bán và phương thức thanh toán, thời gian giao đất.

+ Các loại giấy tờ cần thiết:

Theo khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014. Các loại giấy tờ cần phải mang:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Dự thảo hợp đồng (nếu có)
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
– Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (Phải có chứng thực). Cầm theo bản gốc để đối chiếu (phòng hờ).
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện thì nhân viên phòng công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên. Mỗi bên sẽ giữ 02 bản.

+ Phí thu công chứng: Phí thu cho việc công chứng quy định tại khoản 2 – Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực về mức thu phí, lệ phí như sau:

 

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

 

Bước 3: Làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền

+ Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
  • Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
  • Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
  • Tờ khai đăng ký thuế;
  • Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
  • Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

+ Thẩm quyền: Theo khoản 1 – Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất có thẩm quyền thực hiền quyền chuyển đổi này.

+ Thời gian: không quá 10 ngày theo điêm L- khoản 2- điều 61 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
  • Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 4: Đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Về lệ phí trước bạ và đóng thuế thu nhập cá nhân thì như sau:

+ Lệ phí trước bạ: Mức đóng lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng, căn cứ tại điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Căn cứ vào khoản 4.b Điều 10 của cùng nghị định

+ Thuế thu nhập cá nhân: Thuế suất đối với bên mua khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%, căn cứ vào điều 12 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân:

Thời hạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10 ngày căn cứ vào quy định tại Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

 

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Nếu như trong năm, bên chuyển nhượng đã tiến hành nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, do có sự thay đổi về người nộp thuế nên bên nhận chuyển nhượng cũng phải tiến hành làm tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh. Và nếu bên chuyển nhượng chưa nộp thuế thì bên nhận chuyển nhượng phải tiến hành nộp thuế theo những quy định sau:

Theo các điều 6,7,8 và 17 của Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành thì công thức tính thuế như sau:

Công thức tính thuế:

Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó,

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Theo đó, để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1mđất và thuế suất. Cụ thể:

Diện tích đất tính thuế:

Theo Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

Giá của 1 m2 đất tính thuế:

– Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

Thuế suất:

Với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:

Bậc thuế Diện tích tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

 

+ Thời hạn nộp thuế:

– Thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

NNT được quyền lựa chọn nộp thuế một lần hoặc hai lần trong năm và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

– Thời hạn nộp tiền chênh lệch theo xác định của NNT tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau.

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đem tất cả các biên lai cùng với Giấy chứng minh nhân có chứng thực, sổ hộ khẩu có chứng thực để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Kết Luận

Như vậy, Quy trình để hai bên hoàn thành các thủ tục phải trải qua các bước như sau:

Tìm hiểu về hai bên trước khi ký kết hợp đồng->Tiến hành ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng->Làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền->Đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp->Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các bên cần chú ý làm đúng với quy trình mà chúng tôi đã liệt kê ở trên đây để tránh gặp phải khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là bài viết về trọn bộ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ CHỦ THỂ VÀ THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bài viết trước, chúng ta đã biết được một cách tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ chung cấp cho các bạn đọc những điêu khoản đặc trưng của loại hợp đồng này. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần chú ý đến chủ thể, đối tượng và thuế liên quan đến hợp đồng.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luất dân sự 2015

– Luật hôn nhân gia đình 2014

– Luật đất đai 2014

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân

– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về chủ thể

Khác với các loại hợp đồng mua bán khác, việc xác định chủ thể ký kết hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng.

Xét về yếu tố chủ thể thì: cá nhân và tổ chức. Cá nhân nước ngoài hoặc trong nước, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài hoặc 100% vốn của Việt Nam, cá nhân đã đầy đủ năng lực hành vi dân sự và chưa đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Dưới đây là điều khoản chủ thể mẫu

Chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN (Gọi tắt là bên A):

  1. Họ tên: Trần Thị Lệ Hằng

–           Ngày tháng năm sinh: Ngày 15/07/1972

–           Chứng minh nhân dân số: 024397403 tại: Công An Thành Phổ Hồ Chí Minh

–           Hộ khẩu thường trú: 930/31 Trần Hưng Đạo. P7. Quận 5. TP 11CM.

Là chủ sở của mảnh đất toạ lạc tại số thửa 401, tổ 85, Đường thống Nhất, phường (xã) 15, Quận (huyện, thị xã) Gò vấp, Tp.HCM . Căn cứ theo các chứng từ sở hữu đã được cơ quan có thẩm quyền cấp gồm :

–           Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy Ban Nhân dân P15, Quận Gò vấp, Tp.HCM cấp ngày 12/04/2001.

 

BÊN MUA (Gọi tắt là bên B):

  1. Họ tên: Bùi Văn Hiền

–           Ngày tháng năm sinh: Năm 1967

–           Chứng minh nhân dân số: 021872143 Tại: Công An Thảnh Phố Hồ Chí Minh

–           Hộ khẩu thường trú: 27/31 Đường Thống Nhất. P15, Quận Gò vấp, Tp.HCM.

Và Vợ:

  1. Họ tên : Trần Thị Phương Thảo

–           Ngày tháng năm sinh: Năm 1971

–           Chứng minh nhân dân số: 024364369 Tại: Công An Thành Phố Hồ Chí Minh

–           Hộ khẩu thường trú: 27/31 Đường Thống Nhất, P15, Quận Gò vấp, TP.HCM.

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Chủ thể tham gia ở đây cả hai bên đều là người Việt Nam, trong đó, bên mua là có hai người một là vợ, hai là chồng. Vợ và chồng cùng đứng tên mua đất là hợp pháp căn cứ vào điều 33 của luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

  1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Hơn thế nữa, điều 26 của luật hôn nhân gia đình quy định.

Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

  1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
  2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Nên với trường hợp là cá nhân, khi thực hiện mua và bán, nếu không phải là cá nhân độc thân thì phải có cả tên của hai vợ chồng khi xác lập giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đứng tên một trong hai thì phải có giấy ủy quyền của bên còn lại, nếu không, hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu.

Đối với những cá nhận dưới 18 tuổi, tức chưa đủ năng lực hành vi dân sự thì quy định tại điều 21 của bộ luật dân sự như sau:

Điều 21. Người chưa thành niên

  1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
  2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
  3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
  4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy, những người chủ đủ năng lực hành vi dân sự muốn tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật là cha mẹ hoặc người giám hộ bằng văn bản.

Còn đối với cá nhân là người nước ngoài hay tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì căn cứ vào điều 169 của luật đất đai 2013 về nhận quyền sử dụng đất thì không thuộc diện được nhận quyền sử dụng đất.

Tải điều 169: Điều 169

Tóm lại, chỉ có những cá nhân có quốc tịch Việt Nam và đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được quyền tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chưa đủ năng lực hành vi dân sự phải xác lập thông qua người đại diện theo pháp luật, những cá nhân đã có vợ hoặc chồng hợp pháp thì khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ủy quyền bằng văn bản của người còn lại hoặc cùng đứng và ký tên trong hợp đồng. Đối với cá nhân nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không được tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 2.2. Điều khoản về lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

+ Lệ phí trước bạ:

Đất đai theo hiến pháp 2013 thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý nên cá nhân trong trường hợp này chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi nên khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua phải tiến hành đóng lệ phí trước bạ. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại điều 2,3 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

  1. Nhà, đất.

Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.

Mức đóng lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng, căn cứ tại điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

  1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Căn cứ vào khoản 4.b Điều 10 của cùng nghị định quy định như sau:

Điều 10. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ

“4. Thời hạn ra thông báo và nộp lệ phí trước bạ

  1. b) Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước tại các cơ quan, tổ chức thu lệ phí trước bạ theo quy định của Luật quản lý thuế trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế“.

 

+ Thuế thu nhập cá nhân:

Về thuế thu nhập cá nhân thì tại điều 2 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

  1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

  1. a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  2. b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Thuế suất đối với bên mua khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%, căn cứ vào điều 12 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

  1. Thuế sut

Thuế suất đi với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Thời hạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10 ngày căn cứ vào quy định tại Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

Điều 10. Quy định chung về khai thuế, tính thuế

  1. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
  2. d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười), kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

Như vậy, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ với lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 10 người kể từ phát sinh nghĩa vụ thuế.

3. Kết luận

Như vậy, khi ký kết hợp đòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên chú ý về yếu tố chủ thể tham gia. Chỉ có những cá nhân có quốc tịch Việt Nam và đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được quyền tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chưa đủ năng lực hành vi dân sự phải xác lập thông qua người đại diện theo pháp luật, những cá nhân đã có vợ hoặc chồng hợp pháp thì khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ủy quyền bằng văn bản của người còn lại hoặc cùng đứng và ký tên trong hợp đồng. Đối với cá nhân nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không được tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ với lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 10 người kể từ phát sinh nghĩa vụ thuế.

Trên đây là bài viết về điều khoản về chủ thể, lệ phí và thuế dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.