Như bài viết trước đã đề cập cụ thể về các trường hợp mà hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo quy định tại bộ luật dân sự 2015 thì nếu không chú ý về tính hợp pháp của hình thức và nội dung, hợp đồng có thể rất dễ xảy ra việc bị tuyên bố vô hiệu. Thế nên, bài viết này sẽ tập trung vào việc phân tích những kiến thức để giúp cho các bên có những phương án giải quyết khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu để đảm bảo đúng luật và giảm thiểu tối đa nhất thiệt hại cho các bên.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật hôn nhân và gia đình 2014
– Nghị định 37/2015/NĐ-CP hướng dẫn về hợp đồng xây dựng
– Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành
– Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán – Toà án nhân dân tối cao ban
2. Nội dung
2.1. Những quy định chung về hậu quả pháp lý của hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Về việc xử lý hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì tại điều điều 131 của bộ luật dân sự 2015 như sau:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, bộ luật dân sự cũng đã đưa ra phương hướng giải quyết trong trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Đó là, các bên sẽ trả cho nhau những gì đã nhận.
Ví dụ: Trong trường hợp mua bán xe cổ bị tuyên vô hiệu do nhầm lẫn thì bên bán xe sẽ trả lại tiền, còn bên mua xe sẽ trả lại xe.
Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào các bên cũng có thể trao trả được cho nhau những gì đã nhận. ví dụ: trong hợp đồng mua bán nhà ở hoặc xây dựng là hai lĩnh vực tiêu biểu của việc này.
Tại điều 129 của bộ luật dân sự 2015 đã được liệt kê ở mục 2.2 thì nếu hợp đồng đã được thực hiện hai phần ba. Ví dụ: A ký hợp đồng mua đất của công ty B, trong đó có điều khoản hai bên sẽ tiến hành thanh toán trong vòng 3 lần. Nếu A đã tiến hành thanh toán tới 80% giá trị của hợp đồng. Thì cho dù chưa có được công chứng thì hợp đồng cũng sẽ được tiếp tục thực hiện.
Quy định này cũng phần nào thể hiện ý chí của người làm luật rằng hợp đồng là thỏa thuận giữa hai bên, việc công chứng phần nào đảm bảo cho quá trình thực hiện hợp đồng của các bên mà thôi.
2.2. Giải quyết hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu:
Ngoài ra, tại mục II. Khoản 2.3 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán – Toà án nhân dân tối cao ban hành quy định như sau:
- VỀ THỪA KẾ, TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
c) Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
c.2) Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình”
c.3) Xác định thiệt hại.
– Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
– Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
– Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.
Như vậy, các bên sẽ hoàn toàn yên tâm về quyền lợi của mình sẽ được đảm bảo phần nào với chính sách áp dụng giá đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
2.3. Giải quyết hợp đồng liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên vô hiệu
Quy định về hợp đồng nhà ở cũng tương tự như vậy tại Mục I- khoản 2 – điểm C của
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành.
- ĐỐI VỚI CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ
- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
c.1. Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
c.2. Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Như vậy lợi ích của các bên cũng sẽ được đảm bảo đền bù phần nào nhờ quy định trên.
2.4. Giải quyết hợp đồng liên quan đến tranh chấp hợp đồng có đặt cọc bị tuyên vô hiệu
Một vấn đề nữa mà các bên hết sức quan tâm đó là các hợp đồng mà có quy định về đặt cọc thì được quy định tại mục I – khoản 1 của nghị quyết số 01/2003/nq-hđtp của hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao số 01/2003/nq-hđtp ngày 16 tháng 4 năm 2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định về điều này:
- ĐỐI VỚI CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ
- Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc
Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
- Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
- Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
http://www.luatsuadong.vn/chi-tiet-tin/1305-rui-ro-lon-nhat-ve-hop-dong-xay-dung-la-tinh-hieu-luc-cua-hop-dong.html
2.5. Giải quyết trường hợp mà hợp đồng xây dựng bị tuyên vô hiệu
Hợp đồng xây dựng là một trong những loại hợp đồng phức tạp nhất trong các loại hợp đồng. Kể cả về nội dung, hình thức, cơ quan quản lý cho đến giải quyết hậu quả pháp lý sau khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Thế nên, tai điều tại điểm c khoản 1 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng như sau:
Điều 6. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng
1. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
b) Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;
c) Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng(đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuậntrong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).
Dù đã quy định rất rõ ràng là như vậy nhưng vẫn xuất hiện trường hợp hai bên khi tham gia giao kết đã không tuân thủ các quy định trên, dễ dẫn đến tranh chấp yêu cầu tuyên vô hiệu. Thậm chí có cả trường hợp các bên tự thỏa thuận bằng lời nói với nhau, khi một bên còn lại lật lọng thì gây hậu quả lớn cho bên bị lật lọng. Ví dụ: thỏa thuận bằng lời nói là trả bằng tiền công hàng ngày nhưng khi bàn giao nhà thì lại đòi được trả dựa trên m2.
Nếu như đối với các loại hợp đồng khác thì việc hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại thì bên gây thiệt hại sẽ bồi thường thì rất dễ để xử lý.
Nhưng trong xây dựng, sự hoàn trả là rất khó khăn, sẽ gây lãng phí nghiệm trọng về vật chất.
Ví dụ: A muốn xây căn nhà để làm kho và ký hợp đồng với B, giá trị của hợp đồng là 1 tỷ đồng. Khi đã xây được khoảng 1/3 công trình thì bên nhà thầu báo giá vật tư trên thị trường thay đổi nên cần phải tăng gia thi công lên gấp rưỡi trong lần thanh toán tiếp theo, sau khi đã hoàn thành 80% công trình. Tuy nhiên, A đã không đồng ý, B lấy lý do A không thiện chí nên đã yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu.
Giả sử, tòa án đồng ý cho tuyên hợp đồng này vô hiệu thì việc hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận sẽ gây ra thiệt hại, lãng phí nguồn tài nguyên. Trừ trường hợp có một bên có lợi như được làm với đối tác khác với giá cao hơn, nếu đập đi công trình thì làm mất thời gian và chi phí cho cả hai bên. Bên A thì mất thời gian và phải ký hợp đồng với giá cao hơn với bên khác, do vật giá lúc đó đã cao hơn. Bên B thì sẽ phải trả lại hết tiền cho bên A nên sẽ bị mất chi phí mà họ đã phải trả cho nhân viên của họ.
Thậm chí có cả trường hợp các bên hiểu rõ về việc hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu khi nào nhằm có thể yêu cầu tuyên vô hiệu dễ dàng khi tìm được một bên thứ ba mang lại lợi ich cho mình nhiều hơn. Ví dụ: nhà thầu tìm được chủ đầu tư trả giá gấp rưỡi cho mình nên đã yêu cầu tuyên vô hiệu. Bên không mong muốn bị tuyên vô hiệu sẽ bị thiệt hại về vật chất cũng như thời gian của mình.
Hiện nay, chưa có một văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xử lý các trường hợp mà hợp đồng xây dựng bị tuyên vô hiệu, nên thông thường các thẩm phán sẽ dựa vào quy định tại điều 131 của bộ luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Thế nên, hiện tại các bên vẫn phải làm thủ tục giao lại công trình, bên nhận giao lại sẽ được hoàn trả toàn bộ số tiền. Bên nào là nguyên nhân dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại. Còn việc có đập và tháo dỡ công trình hay không thì tùy vào từng trường hợp. Trên thực tế thì sẽ không có chuyện đập và tháo dỡ nếu bên bị tháo dỡ vẫn giữ nguyên thiết kế ban đầu. Họ sẽ thuê một nhà thầu khác để làm chuyện này.
2.6. Những lưu ý khi tham gia giao kết hợp đồng để tránh việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Từ những phân tích trên, chúng tôi có những lời khuyên để giúp cho hợp đồng không bị tuyên vô hiệu như sau:
– Bất cứ tham gia ký kết một hợp đồng nào thì các bên cũng cần phải lập thành văn bản vì lời nói gió bay, có văn bản thì hai bên sẽ không thể thay đổi tùy tiện nội dung đã thỏa thuận.
– Phải tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực mà mình tham gia giáo kết để đưa vào những điều khoản có lợi của mình, tránh bị đối tác gài bẫy bằng các điều khoản không trung thực, thiện chí, tránh vi phạm về hình thức dẫn đến bị tuyên vô hiệu. Hợp đồng nào cần công chứng thì phải công chứng.
– Phải có thỏa thuận rõ ràng về tất cả các nội dung trong hợp đồng như về thời gian thanh toán, số tiền thanh toán, thời điểm có hiệu lực, thời điểm bàn giao, điều khoản về ổn định giá cả và cả chọn phương thức giải quyết tranh chấp qua hòa giải viên hoặc trọng tài thương mại thay vì tòa án, theo thông lệ của quốc tế.
– Trong quá trình tham gia ký kết, phải để ý xem, người của công ty mình và đối tác có đầy đủ thẩm quyền để tham gia ký kết hay không. Điều này là bắt buộc.
– Trong quá trình thực hiện hợp đồng cần phải kiên định, trung thực và thiện chí, không nên vì lợi ích của bản thân mà gây thiệt hại cho đối tác.
Trên đây là bài viết về điều khoản về phương án xử lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, cũng như một số tư vấn để tránh trường hợp dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu khi tham gia ký kết hợp đồng. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
