Khi tham gia giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở thì các bên thường soạn thảo khá sơ xài bởi vì hợp đồng cho thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng nhưng khi đã xảy ra tranh chấp thì các bên mới tá hỏa và tốn một khoản tiền án phí và chi phí thuê luật sư. Thế nên, bài viết này sẽ cung cấp những phân tích về nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng cho thuê nhà ở.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật nhà ở 2014
2. Nội dung
2.1. Quyền của bên thuê nhà ở
Dưới đây là điều khoản mẫu:
Điều 5: QUYỀN LỢI VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B.
*Bên B có các quyền sau đây:
- Yêu cầu bên A bàn giao nhà đúng như thỏa thuận.
- Lắp đặt các thiết bị, hệ thống mạng và lắp đặt các thiết bị cần thiết phục vụ cho mục đích kinh doanh.
- Được sử dụng toàn bộ phần diện tích, vỉa hè dùng để xe của nhân viên và khách hàng, không gian mặt tiền để treo biển quảng cáo…Theo quy định của pháp luật
- Được quyền sửa chữa, cải tạo căn nhà phù hợp với mục đích kinh doanh của bên B (Phải có sự đồng ý của bên A bằng văn bản).
Đối tượng mà bên thuê ngắm đến là nhà ở và nhu cầu được bàn giao nhà là một nhu cầu cơ bản của bên thuê khi tham gia ký kết hợp đồng này. Tại khoản 1 của Điều 477 của bộ luật dân sự 2015 có quy định:
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Về quyền được lắp thiết bị thì pháp luật cũng cho phép các bên tự thỏa thuận, trong trường hợp này bên cho thuê đã đồng ý cho bên thuê được lắp đặt các thiết bị, hệ thống mạng và lắp đặt các thiết bị cần thiết phục vụ cho mục đích kinh doanh. Về việc được quyền sửa chữa và cải tạo có xin phép thì đây cũng là quyền của bên thuê. Thậm chí, bộ luật dân sự còn quy định như sau:
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Về việc có được sử dụng diện tích vỉa hè hay không thì phải do sự thỏa thuận của các bên, trong điều luật này đã quy định là bên cho thuê cho phép bên thuê sử dụng diện tích vỉa hè để treo biển quảng cáo và phục vụ mục đích kinh doanh.
Trong hợp đồng trên cũng như trong bộ luật dân sự thì đều đã trao cho bên thuê những quyền cơ bản nhất, đảm bảo cho bên thuê an tâm sinh sống cũng như tham gia sản xuất.
*Nghĩa vụ của bên B:
- Bên B tự bảo quản trang thiết bị mà bên A bàn giao trong quá trình sử dụng
- Sử dụng toàn bộ căn nhà vào mục đích kinh doanh buôn bán và văn phòng
- Trả đủ tiền thuê theo phương thức đã thỏa thuận
- Tuân theo các quy định bảo vệ môi trường, không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất xung quanh, giữ gìn an ninh, trật tự, phòng cháy, chữa cháy. Nếu xảy ra cháy nổ thì bên B sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm và phải bồi thường những khoản thiệt hại do lỗi của bên B gây ra.
- Tự thanh toán tiền điện nước, tiền điện thoai, phí sinh hoạt, an ninh trật tự và các khoản chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng căn nhà kể từ ngày nhận bàn giao, thanh toán chi phí sửa chữa, thanh toán chi phí sửa chữa, thay mới các thiết bị hỏng nếu do lỗi bên B.
- Khi hết hạn hợp đồng, trừ các hao mòn tự nhiên phát sinh trong quá trình sử dụng, bên thuê phải giao lại nguyên trạng nhà cho thuê và các trang thiết bị phải ở trong tình trạng nguyên vẹn và có khả năng sử dụng bình thường. Các thiết bị vật chất do bên B lắp đặt thêm vẫn thuộc quyền sở hữu của bên B và được vận chuyển ra khỏi nhà thuê khi hợp đồng này chấm dứt.
Về nghĩa vụ trả tiền, thì đó là nghĩa vụ cơ bản nhất của việc thuê nhà nên việc điều khoản quy định như vậy là rất hợp lý.
Về nghĩa vụ bảo quản thì tại điều 479 có quy định:
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
- Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Quy định này nhằm mục đích ghi nhận rõ ràng bên thuê phải có trách nhiệm đối với ngôi nhà mà bên cho thuê đã giao cho, phải trân trọng, sử dụng làm gia tăng giá trị hoặc giữ gìn giá trị căn nhà dưới sự cho phép của bên cho thuê. Nếu như làm hư hỏng mà không phải do tự nhiên thì phải bồi thường để bên thuê cẩn thận hơn trong việc bảo quản căn nhà.
Về nghĩa vụ phải sử dụng đúng công dụng, mục đích thì có quy định tại điều 480 của bộ luật dân sự như sau:
Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
- Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
- Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Đây là quy định rất hợp lý vì có nhiều chủ cho thuê chỉ muốn cho những người thuê để ở, làm văn phòng kinh doanh để đảm bảo giữ gìn được vệ sinh cho căn nhà so với việc cho thuê để sửa xe, bán đồ ăn sáng. Mặc khác, một số bên thuê còn có suy nghĩ thuê nhà để cho thuê lại. Quy định tại việc cho thuê lại phải tuân theo điều 475 của bộ luật dân sự 2015.
Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, việc cho thuê lại phải được bên cho thuê đồng ý. Về quy định tiền điện, tiền nước và mạng thì do các bên thỏa thuận, tức là với hợp đồng trên thì bên cho thuê và bên thuê đã thỏa thuận bên thuê sẽ là bên phải thanh toán số tiền này. Tuy nhiên, ở một số trường hợp mà người nước ngoài thuê nhà ở theo ngày hoặc một tháng để công tác hoặc du lịch thì chi phí điện, nước , mạng thường sẽ do bên cho thuê chịu vì chi phí để thuê ngắn hạn thường rất cao so với thuê dài hạn.
Về điều khoản bên thuê phải giao lại nguyên trạng căn nhà và di chuyển những vật dụng cần thiết trong căn nhà sau khi hết hạn hợp đồng là điều hiển nhiên vì tài sản mặt dù được sử dụng trong căn nhà của bên cho thuê nhưng nó là do bên thuê mua về.
3. Kết Luận
Khi tham gia giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở thì trong hợp đồng cần phải quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên, trong quyền và nghĩa vụ của bên bán thì nghĩa vụ của bên thuê khá nhiều do họ không phải là chủ sở hữu của căn nhà. Xét về quyền của bên thuê, nhu cầu được bàn giao nhà là một nhu cầu cơ bản của bên thuê khi tham gia ký kết hợp đồng này.Việc có được sử dụng diện tích vỉa hè hay không thì phải do sự thỏa thuận của các bên. Quyền được lắp thiết bị thì pháp luật cũng cho phép các bên tự thỏa thuận, trong trường hợp này bên cho thuê đã đồng ý cho bên thuê được lắp đặt các thiết bị, hệ thống mạng và lắp đặt các thiết bị cần thiết phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Về việc được quyền sửa chữa và cải tạo có xin phép thì đây cũng là quyền của bên thuê. Xét về nghĩa vụ trả tiền, thì đó là nghĩa vụ cơ bản nhất của việc thuê. Bên thuê phải có trách nhiệm đối với ngôi nhà mà bên cho thuê đã giao cho, phải trân trọng, sử dụng làm gia tăng giá trị hoặc giữ gìn giá trị căn nhà dưới sự cho phép của bên cho thuê. Nếu như làm hư hỏng mà không phải do tự nhiên thì phải bồi thường để bên thuê cẩn thận hơn trong việc bảo quản căn nhà.
Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Trên đây là bài viết về điều khoản về Quyền và nghĩa vụ của bên thuê dùng để sử dụng trong hợp đồng cho thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
