Trong cuộc sống hằng ngày, bất kỳ ai cũng muốn sở hữu một mảnh đất của riêng mình. Tuy nhiên, các bên thường không kỹ càng trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nhiều trường hợp tòa rất khó giải quyết khi xảy ra tranh chấp khi mà các bên đã không tiến hành công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Bài viết này sẽ cung cấp cho quý khách một góc nhìn tổng quan nhất về những quy định cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sau khi kết thúc bài viết, chúng tôi có kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
1. cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2014
2. Nội dung
2.1. Những quy định chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng rất đặc biệt, có giá trị chuyển nhượng rất cao do đất đai thì không phát triển nhưng số lượng con người ngày càng gia tăng. Các tranh chấp liên quan đến loại hợp đồng giá trị lớn này là rất nhiều. Bởi thế, bộ luật dân sự 2015 mới danh hẳn một mục để bàn về vấn đề này dù đã có luật đất đai và nghị định liên quan để điều chỉnh.
Cụ thể tại điều 500 của bộ luật dân sự quy định như sau:
Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Mặc dù loại hợp đồng này là một giao dịch dân sự nhưng pháp luật quy định phải lập thành văn bản đối với loại hợp đồng này. Cụ thể điều 502 của bộ luật dân sự quy định như sau:
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
- Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Cũng như những loại hợp đồng khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.
Tuy nhiên, đối tượng chuyển nhượng ở đây là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.
2.2. Một số điều khoản chung
+ Điều khoản về Giá chuyển nhượng
Mặc dù quy định tại điều 15 của bộ luật dân sự về xác định giá đất cụ thể như sau:
Điều 15. Xác định giá đất cụ thể
- Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tạiĐiều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đấtquy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên theo quy định của điều 114 của luật đất đai 2013 thì xác định giá đất cụ thể như sau:
Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, có thể thấy, việc quy định giá chỉ áp dụng đối với những giao dịch có yếu tố nhà nước. Giá đất là do các bên tự thỏa thuận. Nếu ở những khu vực đông dân cư thì giá đất có thể lên đến 100 triệu/m2, còn những khi dân cư thấp, đất chưa có dự án nào nổi bật về trường hợp, trung tâm thương mại trong tương lai thì giá chỉ 12-15 triệu đồng/m2.
+ Phương thức thanh toán:
Cac bên thường thanh toán bằng chuyển khoản hoặc nhận tiền mặt trực tiếp. Nhưng do việc thanh toán thông qua đưa tiền trực tiếp tiết kiệm thời gian nên các bên thường lựa chọn phương thức này. Tuy nhiên, bên mua phải thật sự cẩn thận vì trường hợp bên bán nhận tiền rồi tiêu xài, không tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua là điều thường thấy trong loại hợp đồng này. Nên nếu chuyển khoản qua ngân hàng sẽ có một chứng cứ xác thực giao dịch này. Bên bán sẽ khó có thể lật lọng. Thêm vào đó, nếu chuyển tiền mặt, các bên cần phải tiến hành xác lập giấy biên nhận tiền, nếu có giấy biên nhận tiền thì bên mua sẽ càng cũng cố giao dịch của mình hơn đối với bên bán.
+ Các bên thường thanh toán từ hai đợt đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, từ hai đến ba đợt đối với hợp đồng có liên quan đến các công ty về bất động sản. Ban đầu các bên sẽ tiến hành đặt cọc, sau khi hoàn thành việc đăng ký ở cơ quan có thẩm quyền thì bên mua mới tiến hành thanh toán khoảng tiền còn lại.
Quy định về đặt cọc như sau:
Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A mua đất của B và đặt cọc 100 triệu đồng thì nếu A không mua đất nữa thì xem như mất tiền cọc, còn nếu B không bán thì phải trả lại 100 triệu đồng cùng với số tiền phạt cọc là 100 triệu đồng.
+ Phương án giải quyết tranh chấp
Do đây là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của luật dân sự và luật đất đai nên khi có tranh chấp, các bên sẽ tiến hành thương lượng để giảm chi phí kiện tụng, nếu không được thì mới đưa ra hòa giải tại tòa và cuối cùng là khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tọa lạc theo điều của bộ luật tố tụn dân sự 2015 theo điều 39 của bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ.
3. Kết Luận
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải lập thành văn bản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung. Đối tượng chuyển nhượng ở đây là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.
Trong đó, giá chuyển nhượng đất là do các bên thỏa thuận, phương thức thanh toán thường là chuyển khoản hoặc bằng tiền mặt, nếu là chuyển khoản thì phải ghi nhận rõ ràng về mục đích của chuyển khoản, nếu là thanh toán bằng tiền mặt thì phải có giấy bên nhận tiền trong tất cả cac lần thanh toán, kể cả đặt cọc. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trên đây là bài viết tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
Dưới đây là hợp đồng mẫu:
