Ai cũng muốn sở hữu một mãnh đất cho riêng mình để đầu tư hoặc có được một chỗ ở để lập nghiệp. Nhưng không phải ai cũng có thể biết được những trình tự mua một mảnh đất là như thế nào và thủ tục ra sao? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn đọc những kiến thức về các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Căn cứ pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Luật Công chứng 2014
– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân
– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai
– Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực về mức thu phí, lệ phí
– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế
– Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành
2. Nội dung
Bước 1: Tìm hiểu về hai bên trước khi ký kết hợp đồng.
Khi cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cả hai bên cần phải nghiên cứu rất kỹ bên còn lại
Bên bán:
– Tìm hiểu về khả năng thanh toán thật sự của bên mua nhằm tránh trường hợp bên mua không thanh toán đầy đủ sau khi đã hoàn tất các thủ tục về chuyển nhượng. Dù thân quen cũng phải lập hợp đồng và tiến hành đúng như các bước đã thỏa thuận ban đầu.
Bên mua:
– Bên mua là bên có thể gánh chịu nhiều rủi ro nhất. Phải nghiên cứu kỹ và so sánh giá đất tại các vùng xung quanh trước khi hỏi mua mảnh đất mà mình muốn mua để tránh bị nói thách giá.
– Phải tìm hiểu mảnh đất ở đó có thuộc diện nằm trong dự án quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền không.
– Phải tìm hiểu xem mảnh đất có chính chủ và đã được tách làm sổ riêng hay chưa? Nếu đã tách sổ thì hãy mua.
– Phải tìm hiểu xem đất có bị làm giả sổ đỏ hay có thật trên bản đồ hay không?
– Phải tìm hiểu xem đất có thuộc một trong những điều kiện tại khoản 1 – Điều 188 của luật đất đai hay không. Cụ thể, điều 188 quy định như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc: Sau khi hai bên đã tìm hiểu kỹ càng, bên mua sẽ tiến hành đặt cọc một khoảng tiền cho bên bán. Số tiền đó tùy hai bên thỏa thuận, thường thì sẽ khoản 100 triệu đồng. Theo quy định của khoản 2 điều 328 thì nếu bên mua sau khi đặt cọc không mua nữa thì sẽ bị mất cọc, bên bán nếu sau khi nhận cọc mà không bán đất nữa thì sẽ phải trả lại 100 triệu cộng với số tiền phạt cọc tương đương số tiền đã đặt cọc, tức là 200 triệu đồng.
Hợp đồng đặt cọc cũng không cần phải công chứng
Bước 2: Tiến hành ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng
+ Mẫu hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường sẽ do bên phòng công chứng soạn thảo mẫu, các bên chỉ cần xác định một số thông tin về đất và cầm theo một số giấy tờ cụ thể:
Một số thông tin về đất cần được xác định: Thông tin cơ bản về hai chủ thể, Vị trí cụ thể của đất, giá bán và phương thức thanh toán, thời gian giao đất.
+ Các loại giấy tờ cần thiết:
Theo khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014. Các loại giấy tờ cần phải mang:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Dự thảo hợp đồng (nếu có)
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
– Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (Phải có chứng thực). Cầm theo bản gốc để đối chiếu (phòng hờ).
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện thì nhân viên phòng công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên. Mỗi bên sẽ giữ 02 bản.
+ Phí thu công chứng: Phí thu cho việc công chứng quy định tại khoản 2 – Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực về mức thu phí, lệ phí như sau:
| TT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| 1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50 nghìn |
| 2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100 nghìn |
| 3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 |
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Bước 3: Làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền
+ Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
- Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
+ Thẩm quyền: Theo khoản 1 – Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất có thẩm quyền thực hiền quyền chuyển đổi này.
+ Thời gian: không quá 10 ngày theo điêm L- khoản 2- điều 61 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bước 4: Đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Về lệ phí trước bạ và đóng thuế thu nhập cá nhân thì như sau:
+ Lệ phí trước bạ: Mức đóng lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng, căn cứ tại điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Căn cứ vào khoản 4.b Điều 10 của cùng nghị định
+ Thuế thu nhập cá nhân: Thuế suất đối với bên mua khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%, căn cứ vào điều 12 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân:
Thời hạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10 ngày căn cứ vào quy định tại Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Nếu như trong năm, bên chuyển nhượng đã tiến hành nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, do có sự thay đổi về người nộp thuế nên bên nhận chuyển nhượng cũng phải tiến hành làm tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh. Và nếu bên chuyển nhượng chưa nộp thuế thì bên nhận chuyển nhượng phải tiến hành nộp thuế theo những quy định sau:
Theo các điều 6,7,8 và 17 của Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành thì công thức tính thuế như sau:
Công thức tính thuế:
Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:
| Số thuế phải nộp (đồng) |
= |
Số thuế phát sinh (đồng) |
– |
Số thuế được miễn, giảm (nếu có) |
Trong đó,
| Số thuế phát sinh |
= |
Diện tích đất tính thuế |
x |
Giá của 1m2 đất (đồng/m2) |
x |
Thuế suất % |
Theo đó, để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1m2 đất và thuế suất. Cụ thể:
Diện tích đất tính thuế:
Theo Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
Giá của 1 m2 đất tính thuế:
– Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
Thuế suất:
Với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:
| Bậc thuế |
Diện tích tính thuế (m2) |
Thuế suất (%) |
| 1 |
Diện tích trong hạn mức |
0,03 |
| 2 |
Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức |
0,07 |
| 3 |
Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức |
0,15 |
+ Thời hạn nộp thuế:
– Thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.
NNT được quyền lựa chọn nộp thuế một lần hoặc hai lần trong năm và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.
– Thời hạn nộp tiền chênh lệch theo xác định của NNT tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đem tất cả các biên lai cùng với Giấy chứng minh nhân có chứng thực, sổ hộ khẩu có chứng thực để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Kết Luận
Như vậy, Quy trình để hai bên hoàn thành các thủ tục phải trải qua các bước như sau:
Tìm hiểu về hai bên trước khi ký kết hợp đồng->Tiến hành ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng->Làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền->Đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp->Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các bên cần chú ý làm đúng với quy trình mà chúng tôi đã liệt kê ở trên đây để tránh gặp phải khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là bài viết về trọn bộ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
