Khi tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà, bên thuê và bên cho thuê cần phải ký kết hợp đồng cho thuê nhưng ít ai trong các bên biết được hợp đồng cho thuê sẽ có giá trị khi nào. Bài viết này sẽ phân tích cho các bên về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc ký kết hợp đồng thuê nhà. Ngoài ra, sau bài viết này, chúng tôi còn cung cấp cho các bên mẫu hợp đồng thuê nhà.
1. Cơ sở pháp lý
– Luật nhà ở 2014
2. Nội dung
2.1. Những quy định chung
– Khi một cá nhân hoặc tổ chức muốn tìm kiếm mặt bằng để kinh doanh hoặc để ở, họ rất mong muốn kiếm được một mặt bằng tốt với giá tiền vừa phải. Nhưng các cả bên thuê và bên cho đều phải lưu ý rằng: Hợp đồng cho thuê nhà là hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản. Cụ thể, về hình thức của hợp đồng thì tại điều 121 của luật nhà ở 2014 thì hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản.
Về việc hợp đồng cho thuê nhà ở có cần công chứng hay không thì câu trả lời là không. Bởi vì theo quy định của khoản 2 – Điều 122 của Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng này không cần công chứng. Tuy nhiên, trong thực tế, hợp đồng cho thuê nhà để ở và thực hiện kinh doanh thì bắt buộc phải công chứng vì khi gặp phòng đăng ký kinh doanh (đối với đối tượng là doanh nghiệp) cũng như Ủy ban nhân dân huyện (đối với đối tượng chủ thể kinh doanh là hộ gia đình).
Cũng như những loại hợp đồng khác, hợp đồng cho thuê nhà ở cũng quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá thuê mỗi tháng, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung; Các thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, do hợp đồng cho thuê nhà là loại hợp đồng phải gắn liền với quyền sử dụng đất nên cũng chịu ảnh hưởng của những quy định về đất đai như: Đối tượng cho thuê và tài sản gắn liền với căn nhà thuê, có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của hai bên; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.
2.2. Một số quy định cơ bản
+ Điều khoản về Giá thuê và phương thức thanh toán:
Giá thuê là do các bên tự thỏa thuận nhưng bên thuê cũng cần phải tham khảo giá thuê ở khu vực xung quanh để tránh việc thuê với giá quá cao.
Dưới đây là điều khoản mẫu về giá thuê và phương thức thanh toán
Điều 3: GIÁ THUÊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN.
- Giá thuê tại điều 1 của hợp đồng này như sau:
- Giá thuê nhà hàng tháng là 3.500.000 VNĐ/01 tháng (ba triệu năm trăm nghìn đồng).
- Bên B thanh toán cho bên A theo định kỳ 01 tháng/01 lần và sẽ được thực hiện trong suốt thời gian cho thuê.
- Tiền thuế cho thuê nhà theo quy định của pháp luật, khoản thuế này do bên A trả.
- Giá thuê này chưa bao gồm tiền điện, nước, Internet, điện thoại Vv… Các chi phí này sẽ được bên B (bên thuê nhà) trả riêng theo mức tiêu thụ thực tế.
- Giá thuê nhà (“Giá thuê nhà”) là:
- 500.000 VNĐ/01 tháng (ba triệu năm trăm nghìn đồng) trong 01 năm đầu tiên từ 01/03/2018 đến hết ngày 28/02/2019.
- 000.000 VNĐ/01 tháng (bốn triệu đồng chẵn) trong năm thứ hai bắt đầu từ ngày 01/03/2019 đến hết ngày 29/02/2020.
- 500.000 VNĐ/01 tháng (bốn triệu năm trăm nghìn đồng) trong năm thứ ba bắt đầu từ ngày 01/03/2020 đến hết ngày 28/02/2021.
Phương thức thanh toán như sau:
- Trả định kỳ một tháng một lần, trong 5 ngày đầu tiên của mỗi tháng thuê. Bên B phải thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên A theo phương pháp trả tiền mặt hoặc chuyển khoản.
Các bên cần phải quy định rõ về số tiền thuê và số tiền thuê này đã bao gồm điện nước hay chưa vì một số nên có bao luôn tiền điện nước. Nhìn vào thỏa thuận giữa hai, có thể thấy bên thuê nhiều khả năng đã tính toán rất kỹ về giá thành cũng như sự tăng giá của ngôi nhà cho thuê trong tương lai nên đã ký hợp đồng thuê tới 03 năm và mỗi năm chỉ tăng thêm 500.000 VNĐ mỗi tháng. Nếu trong trường hợp biết được giá thuê sẽ tăng hoặc lo sợ chủ nhà sẽ cho một bên khác thuê thì bên thuê cần phải tiến hành ký hợp đồng ít nhất 03 năm.
Về phương thức thanh toán thì hợp đồng trên quy định khá phổ thông đối với loại hợp đồng này. Các bên thường quy định tiền thanh toán sẽ được tiến hành thanh toán định kỳ vào mỗi ngày trong tháng sau, thường thì rơi vào 05 ngày đầu tháng.
Về việc trả tiền mặt hay chuyển khoản thì với giá trị nhỏ, các bên thường sẽ giao tiền mặt. Tuy nhiên, bên thuê cần chú ý về việc mỗi khi giao tiền cho bên cho thuê thì bên thuê cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy biên nhận tiền để tránh trường hợp bên cho thuê lật lọng hoặc quên về việc bên thuê đã đóng tiền rồi.
+ Điều khoản về cam đoan:
Đối với điều khoản về cam đoan này thì quý khách có thể đọc chi tiết tại đường Link này về điều khoản cam đoan của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì do căn nhà là tài sản gắn liền với đất nên sự cam đoan cũng sẽ dựa trên những quy định của luật đất đai.
Link bài viết: https://luatsuhopdong.com/dieu-khoan-ve-cam-ket-va-dieu-khoan-chung-cua-hai-ben.html
Dưới đây là điều khoản mẫu:
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN.
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
*Bên A cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân, về căn nhà gắn liền với đất đã nêu tại điều 1 trong hợp đồng này là đúng sự thật.
- Tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng, căn nhà gắn liền với đất không bị kê biên để thi hành án hoặc thế chấp với một bên khác.
- Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này.
*Bên B cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật
- Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn nhà gắn liền với đất nêu tại điều … hợp đồng này và các giấy tờ gắn liền với đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
- Khi muốn lắp đặt thêm thiết bị làm thay đổi màu sắc, hiện trạng căn nhà phải hỏi ý kiến và chỉ được phép thực hiện khi có sự đồng ý của bên A
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng.
3. Kết Luận
Khi thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở thì các bên cần phải lập thành văn bản. Văn bản không cần phải công chứng nhưng nếu bên thuê muốn thành lập doanh nghiệp thì cần phải tiến hành công chứng để có thể được phép đăng ký thành lập doanh nghiệp.
Cũng như những loại hợp đồng khác, hợp đồng cho thuê nhà ở cũng quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá thuê mỗi tháng, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung; Các thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, do hợp đồng cho thuê nhà là loại hợp đồng phải gắn liền với quyền sử dụng đất nên cũng chịu ảnh hưởng của những quy định về đất đai như: Đối tượng cho thuê và tài sản gắn liền với căn nhà thuê, có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của hai bên; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.
Trong đó, bên thuê cần tìm hiểu kỹ lưỡng về tình trạng pháp lý của căn nhà lẫn mảnh đất mà căn nhà đó đang tọa lạc xem có đang bị tranh chấp, kê biên hay thế chấp gì không. Nếu muốn ở lâu dài hoặc làm ăn kinh doanh thì bên thuê cần xác lập một hợp đồng dài hạn thay vì chỉ ký 01 năm vì giá đất và nhà sẽ tăng theo thời gian, lúc đó sẽ khó mà có thể kiếm được một vị trí đất ưng ý với giá thành vừa phải.
Trên đây là bài viết về tổng quát chung về hợp đồng cho thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
Hợp đồng thuê nhà ở:
3.1.11. HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ (2)
