Khi tham gia giao kết hợp đồng, tiến độ thực hiện hợp đồng là vấn đề mà các bên rất quan tâm. Bởi một số loại hợp đồng chỉ cần ký kết và thực hiện chỉ trong một lần, một ngày nhất định như mua hàng hóa ngay tại cửa tiệm. Nhưng có những hợp đồng phải cần một thời gian dài để thực hiện, chia thành nhiều đợt thanh toán. Ví dụ: hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thế, bài viết này sẽ tập trung về việc quy định của pháp luật cũng như thỏa thuận thực tế mà các bên áp dụng khi giao kết hợp đồng.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật xây dựng 2014
– Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hướng dẫn hợp đồng xây dựng.
– Thông tư 09/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng thi công xây dựng công trình do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành ngày 10/3/2016.
– Thông tư số 10/2015/TT-BKHĐT ngày 26/10/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
2. Nội dung
2.1. Quy định chung về các giai đoạn thực hiện hợp đồng
Do bản chất của bộ luật dân sự đó là việc dân sự cốt ở hai bên. Thế nên, nhà làm luật không bắt buộc về thời hạn thực hiện hợp đồng. Cho nên, nhà làm luật chỉ ban hành những văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh một số loại hợp đồng đặc thừ như xây dựng hay đất đai. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng cũng được xem như là thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Tại điều 278 của BLDS có quy định về thời gian thực hiện nghĩa vụ
Điều 278. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ
- Thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
Trường hợp bên có nghĩa vụ đã tự ý thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn và bên có quyền đã chấp nhận việc thực hiện nghĩa vụ thì nghĩa vụ được coi là đã hoàn thành đúng thời hạn.
- Trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.
Thời hạn và tiến độ thực hiện hợp đồng là một điều mà các bên rất quan tâm khi giao kết hợp đồng. Do đó, khoản 3 của điều 278 rất khó có thể xảy ra. Còn việc yêu cầu thực hiện trước thời hạn yêu cầu thì phải dựa vào sự đồng ý của bên còn lại. Ví dụ: A ký hợp đồng giao 210 tấn gạo cho công ty B, giao thành 3 đợt như nhau, ghi thời gian cụ thể, giao tiền ngay khi kiểm tra và nhận hàng. Tuy nhiên, nhận thấy đã sắp xếp được kho bãi và tiền để thanh toán thì B có quyền đề nghị A giao dồn đợt 3 vào đợt 2 luôn. Nếu như A đồng ý.
Có một số hợp đồng đặt thù liên quan đến xây dựng, đất đai, nhà ở thì nhà làm luật cũng quy định những văn bản quy phạm pháp luật để gợi ý cho các bên về tiến độ trong quá trình ký kết hợp đồng.
2.2. Tiến độ thực hiện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Không có bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể và bắt buộc về tiến độ thực hiện hợp đồng đối với loại hợp đồng này. Nên thời gian là do hai bên thỏa thuận với nhau.
Đối với việc các cá nhân tiến hành giao kết hợp đồng với nhau thì thông thường đất đã có sổ đổ tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên việc thực hiện hợp đồng không kéo dài lâu.
Bước 1: Hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với giá trị tùy ý. Do điều 328 quy định về đặt cọc như sau
Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Bước 2: Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết để đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giai đoạn này bên mua sẽ giao cho bên bán từ 50 tới 80% giá trị hợp đồng tùy vào thỏa thuận.
Bước 3: Sau khi được nhận sổ đỏ thì bên mua sẽ trả nốt số tiền còn lại.
Tất cả các giai đoạn này thường chỉ mất khoảng 1 tháng, do theo quy định tại điều 61 của nghị đinh 01/2017/NĐ-CP điều chỉnh Luật đất đai 2014 thì thủ tục chuyển nhượng chỉ mất 10 ngày.
Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
…
- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
- l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
Đối với trường hợp cá nhân hoặc công ty mua đất của công ty kinh doanh bất động sản thì thủ tục và thời gian chờ đợi sẽ lâu hơn do còn phải chờ thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể kéo dài từ 4 đến 8 tháng.
2.3. Tiến độ thực hiện hợp đồng trong xây dựng
Khi thực hiện hợp đồng xây dựng thì tiến độ là một trong những vai trò quyết định danh tiếng của nhà thầu. Tuy nhiên, do các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn tình hình kinh tế-chính trị và xã hội nên các nhà làm luật ban hành rất nhiều nghị định và thông tư để chỉnh trong lĩnh vực này. Có những điều khoản mà các bên khi tham gia ký kết hợp đồng phải đọc trước để tuân theo.
Về tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng thì khoản 8, Điều 5 Thông tư số 10/2015/TT-BKHĐT ngày 26/10/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư ghi nhận khái niệm về thời gian thực hiện hợp đồng như sau:
Điều 5. Phương thức lựa chọn nhà thầu:
- Thời gian thực hiện hợp đồng:
“Thời gian thực hiện hợp đồng được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực đến ngày các bên hoàn thành nghĩa vụ theo quy định trong hợp đồng, trừ thời gian thực hiện nghĩa vụ bảo hành (nếu có).
Thời gian thực hiện hợp đồng cần phù hợp với tiến độ thực hiện dự án. Trường hợp gói thầu gồm nhiều phần riêng biệt thì quy định cụ thể thời gian thực hiện hợp đồng cho từng phần.
Như vậy, ngay cả xây dựng là một lĩnh vực rất cần sự thực hiện hợp đồng đúng tiến độ thì cũng quy định là các bên có thể tự xem xét sự phù hợp với tiến độ thực hiện dự án.
Tại điều 14 của nghị đinh 37/2015 về hướng dẫn hợp đồng xây dựng quy định về thời gian như sau:
Điều 14. Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng
- Thời gian thực hiện hợp đồng được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng đã ký.
- Bên nhận thầu có trách nhiệm lập tiến độ chi tiết thực hiện hợp đồngtrình bên giao thầu chấp thuận để làm căn cứ thực hiện.
- Tiến độ thực hiện hợp đồng phải thể hiện các mốc hoàn thành, bàn giao các công việc, sản phẩm chủ yếu.
- Đối với hợp đồng thi công xây dựng của gói thầu có quy mô lớn, thời gian thực hiện dài, thì tiến độ thi công có thể được lập cho từng giai đoạn.
- Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị, tiến độ cung cấp thiết bị phải thể hiện các mốc bàn giao thiết bị, trong đó có quy định về số lượng, chủng loại thiết bị cho từng đợt bàn giao.
- Đối với hợp đồng EPC, hợp đồngchìa khóatrao tay, ngoài tiến độ thi công cho từng giai đoạn còn phải lập tiến độ cho từng loại công việc (lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị và thi công xây dựng).
- Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện hợp đồng trên cơ sở bảo đảm chất lượng sản phẩm của hợp đồng. Trường hợp đẩy nhanh tiến độ đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì bên nhận thầu được xét thưởng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Việc điều chỉnh tiến độ của hợp đồng được thực hiện theo quy định tại Điều 39 Nghị định này.
Như vậy, tùy vào quy mô của dự án mà các bên có thể có những giai đoạn cam kết thanh toán và hoàn thành tiến độ thi công khác nhau. Trong xây dựng, sau khi đã ký kết hợp đồng và thực hiện sẽ phát sinh những điều kiện bất khả kháng mà các bên không mong muốn làm chậm tiến độ thi công. Tại điều 39 của nghị định 37/2015 quy định về điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng như sau:
Điều 39. Điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng
- Trong hợp đồng xây dựng các bên phải thỏa thuận về các trường hợpđược điều chỉnh tiến độ. Trường hợp thời hạn hoàn thành chậm hơn so với tiến độ của hợp đồng, các bên phải xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên đối với những thiệt hại do chậm tiến độ gây ra.
- Tiến độ thực hiện hợp đồng được điều chỉnh trong các trường hợp sau:
- a) Do ảnh hưởng của động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, hỏa hoạn, địch họa hoặc các sự kiện bất khả kháng khác.
- b) Thay đổi, điều chỉnh dự án, phạm vi công việc, thiết kế, biện pháp thi công theo yêu cầu của bên giao thầu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện hợp đồng.
- c) Do việc bàn giao mặt bằng không đúng với các thỏa thuận trong hợp đồng, tạm dừng hợp đồng do lỗi của bên giao thầu, các thủ tục liên quan ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng mà không do lỗi của bên nhận thầu gây ra.
- d) Tạm dừng thực hiện công việc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không do lỗi của bên giao thầu gây ra.
- Khi điều chỉnh tiến độ hợp đồngkhông làm kéo dài tiến độ thực hiện hợp đồng (bao gồm cả thời gian được kéo dài tiến độ thực hiện hợp đồng theo quy định của hợp đồng xây dựng) thì chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận, thống nhất việc điều chỉnh. Trường hợp điều chỉnh tiến độ làm kéo dài tiến độ thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải báo cáo Người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
Ví dụ: A ký hợp đồng với B để thuê B xây dựng nhà ở của mình trong vòng 3 tháng, tuy nhiên đợt xây dựng đó lại vào mùa mưa, thế nên công trình không thể tiếp tục như dự kiến, mưa khoảng 10 ngày. B có thể yêu cầu A ký hợp đồng phụ lục để thêm 10 ngày theo hợp đồng ký kết ban đầu. Trong trường hợp này là do điều kiện bất khả kháng nên thỏa thuận này là không trái với quy định của pháp luật.
Hợp đồng xây dựng có rất nhiều loại hợp đồng và có tính chất phức tạp nên chúng tôi sẽ có những phân tích và bình luận sâu sắc hơn trong chuyên mục bình luận về hợp đồng xây dựng.
Tóm lại, tiến độ thực hiện hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, một số loại hợp đồng như hợp đồng xây dựng cũng phải tuân theo những quy định của pháp luật về xây dựng vì nó có rất nhiều vấn đề có thể phát sinh từ công trình gây ra ảnh hưởng đến sự quản lý của cơ quan nhà nước.
