Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở, các bên cần phải lựa chọn đúng đối tượng thuê hợp pháp. Bên cho thuê cần phải đưa đúng ngôi nhà thuộc sở hữu của mình cho bên thuê để thuê, bên thuê phải tìm hiểu kỹ về chủ sở hữu thật sự của căn nhà trước khi thuê cũng như đảm bảo thanh toán đúng hạn và đặt cọc theo yêu cầu mà hai bên đã thỏa thuận. Bài viết này sẽ tập trung vào việc phân tích về đối tượng cho thuê, thời gian thuê, cũng như đặt cọc.
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Luật nhà ở 2013
– Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013
– Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.
2. Nội dung
2.1. Điều khoản về đối tượng
Đối tượng nhà cho thuê sẽ thường do các bên thỏa thuận về việc cho thuê nhà nguyên căn hay thuê một phần căn nhà, có cho sử dụng vỉa hè hay không cho. Dưới đây là điều khoản mẫu.
Điều 1: NHÀ CHO THUÊ.
- Bên A đồng ý cho bên B thuê gian Ki ốt chính(phía trước hương tây nam) của dãy nhà được xây dựng trên lô đất 145,tờ bản đồ số 64 thuộc ấp Thanh Hóa, xã Hố Nai 3, Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số CB959992 Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp ngày 22/10/2015.
- Diện tích thuê là: 25 m2
Trong điều khoản trên thì bên cho thuê chỉ cho thuê một phần diện tích của lô đất nơi có căn nhà tọa lạc. Thật ra, lô đất này được chủ nhà xây thành 03 gian nhà để cho thuê. Vì thế trong hợp đồng mới phải ghi rõ là thuê gian ki-ốt chính(phía trước hướng tây nam) của dãy nhà được xây dựng trên lô đất 145,tờ bản đồ số 64 thuộc ấp Thanh Hóa, xã Hố Nai 3, Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Điều khoản này ghi nhận khá chi tiết về đối tượng cho thuê, vị trí tọa lạc của lô đất mà hai bên đã thỏa thuận để thuê, có ghi nhận cả việc gian nhà thuê nằm trên lô đất nào của tờ bản đồ. Các bên nên đưa vào hợp đồng một cách chi tiết như vậy để các bên có thể xác định đúng đối tượng cho thuê.
Mặc khác, cho dù quy định một cách chi tiết nhưng nếu bên thuê thuê phải căn nhà không chính chú thì cũng có nhiều hệ lụy xảy ra. Thêm vào đó, bên thuê cần phải kiểm tra bản thân căn nhà hoặc mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc có thuộc một trong các trường hợp quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 hay không:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo kinh nghiệm, chúng tôi xin tư vấn để bên thuê có thể biết đất có là chính chủ, có đang bị thế chấp, kê biên thi hành án hay không:
Bước 1: Người thuê phải tự kiểm tra bộ hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất được cung cấp từ bên cho thuê. Bao gồm giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người bán. Một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ… Thực tế tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp theo hợp đồng số…..”
Ngoài ra, chúng ta còn phải xem đất có phải là chính chủ hay không, thông qua việc yêu cầu trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu để chúng ta xem thời hạn:
Thời hạn sử dụng đối với Chứng minh nhân dân là 15 năm kể từ ngày cấp quy định tại điều 02 của Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013.
Thời hạn sử dụng đối với hộ chiếu là 10 năm theo quy định tại điều 02 của Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.
Bước 2: Sau đó, chúng ta phải tiến hành kiểm tra thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên cho thuê cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng cũ (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.
Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch… tại địa bàn nơi mảnh đất tạo lạc. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực mảnh đất mà mình đang có ý định mua.
Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có mảnh đất dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.
Một cách khác, các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có mảnh đất để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra. Nhưng cũng phải lưu ý về thời hạn của hồ sơ bạn cần kiểm tra, dự trù trường hợp cơ quan thi hành án chưa cập nhật thông tin. Nến nếu được thì nên nhờ vào mối quan hệ tại cơ quan này.
Bước 3: Có thể nhờ công chứng viên kiểm tra tính xác thực của tài sản khi tiến hành công chứng Hợp đồng cho thuê nhà (sau khi ký tại phòng công chứng). Phí công chứng do hai bên thỏa thuận.
Tuy nhiên, nếu chỉ muốn có một căn nhà để ở thì để tránh bên cho thuê cảm thấy khó chịu, bên thuê chỉ nên yêu cầu bên cho thuê thực hiện bước 1 khi các bên chuẩn bị ký hợp đồng, đối với bước 2 thì có thể âm thầm làm từ trước. Bước 3 thì chỉ cần thực hiện khi bên thuê cần hợp đồng có công chứng để đăng ký làm trụ sở công ty. Cũng như dự trù một phương án dự bị nếu có trường hợp xảy ra bất ngờ.
2.2. Điều khoản về thời gian thuê và đặt cọc
Dưới đây là điều khoản mẫu về thời gian thuê và đặt cọc:
Điều 2: THỜI HẠN CHO THUÊ VÀ TIỀN ĐẶT CỌC.
2.1. Thời hạn cho thuê nhà nêu tại điều 1 của hợp đồng là 03 năm kể từ ngày 01/03/2018 đến ngày 28/02/2021.
2.2. Bên B đặt cọc cho bên A một khoản tiền là 3.500.000 VNĐ ( ba triệu năm trăm nghìn đồng).
Khoản tiền đặt cọc này được bên A trả lại cho bên B khi hết hạn hợp đồng này.
+ Về thời hạn cho thuê:
Thời hạn cho thuê là do các bên thỏa thuận, có những trường hợp bên cho thuê cho thuê ngắn hạn (thường áp dụng với trường hợp các bên cho thuê cho người nước ngoài thuê một vài ngày hoặc một tháng để công tác hoặc đi du lịch) nhưng đa số là thuộc trường hợp thuê nhà từ 01 năm tới 03 năm như trong điều khoản trên. Tuy nhiên, phải ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc cho thuê.
Nhìn vào thỏa thuận giữa hai bên, có thể thấy bên thuê nhiều khả năng đã tính toán rất kỹ về giá thành cũng như sự tăng giá của ngôi nhà cho thuê trong tương lai nên đã ký hợp đồng thuê tới 03 năm và mỗi năm chỉ tăng thêm 500.000 VNĐ mỗi tháng. Nếu trong trường hợp biết được giá thuê sẽ tăng hoặc lo sợ chủ nhà sẽ cho một bên khác thuê thì bên thuê cần phải tiến hành ký hợp đồng ít nhất 03 năm. Đối với chủ nhà thì giá tiền thuê qua mỗi năm cũng có tăng nhưng nếu gặp đúng người thuê chân chính thì nên cho thuê dài hạn vì việc chủ nhà bị quỵt tiền thuê nhà là chuyện cơm bữa.
+ Về đặt cọc:
Ban đầu các bên sẽ tiến hành đặt cọc tiền thuê sau khi đã ký kết hơp đồng. Khoản tiền này giúp cho bên cho thuê đảm bảo nếu vào một tháng nào đó, bên cho thuê không thanh toán tiền nhà hoặc bỏ đi giữa chừng thì đã được bù đắp thiệt hại, còn đối với bên cho thuê sẽ đảm bảo việc được cho thuê nhà, được phạt cọc nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ. Quy định về đặt cọc như sau:
Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A thuê nhà của B và đặt cọc 01 tháng tiền nhà tương đương 3,5 triệu đồng thì nếu A không thuê nhà nữa thì xem như mất tiền cọc, còn nếu B cho thuê thì phải trả lại 3,5 triệu đồng cùng với số tiền phạt cọc là 3,5 triệu đồng.
3. Kết Luận
Như vậy, cả bên bán và bên cho thuê đều cần phải trung thực, thiện chí trong khi giao kết hợp đồng thuê nhà để tránh xảy ra tranh chấp hoặc một bên có thiệt hại xảy ra sau này.
Điều khoản về đối tượng cho thuê cần ghi nhận chi tiết về đối tượng cho thuê, vị trí tọa lạc của lô đất mà hai bên đã thỏa thuận để thuê, có ghi nhận cả việc gian nhà thuê nằm trên lô đất nào của tờ bản đồ. Các bên nên đưa vào hợp đồng một cách chi tiết như vậy để các bên có thể xác định đúng đối tượng cho thuê.
Mặc khác, cho dù quy định một cách chi tiết nhưng nếu bên thuê thuê phải căn nhà không chính chủ thì cũng có nhiều hệ lụy xảy ra nên bên thuê cần kiểm tra sự chính chủ thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn của chứng minh nhân dân và hộ chiếu của bên cho thuê. Thêm vào đó, bên thuê cần phải kiểm tra bản thân căn nhà hoặc mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc có thuộc một trong các trường hợp quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 hay không: Bị kê biên, có tranh chấp hay không? Thông qua người dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ban đầu các bên sẽ tiến hành đặt cọc tiền thuê sau khi đã ký kết hơp đồng. Nếu bên thuê từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên cho thuê; nếu bên cho thuê từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trên đây là bài viết về điều khoản về đối tượng, thời gian thuê và đặt cọc dùng để sử dụng trong hợp đồng cho thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.
