Khi bên cho thuê và bên thuê tiến hành ký hợp đồng thuê nhà ở thì các bên đa phần sẽ ghi nhận các điều khoản cơ bản, các điều khoản này chủ yếu dựa trên những quy định của pháp luật và điều này là thật sự cần thiết vì các bên nếu không nghiên cứu pháp luật trước khi ký kết hợp đồng thì khi có tranh chấp, điều khoản nào đó trong hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì thật sự sẽ làm mất thời gian của cả hai bên. Nhưng bên cạnh đó, sau khi quy định những điều khoản cơ bản thì các bên sẽ cùng nhau lập một điều khoản chung. Cũng như những thỏa thuận trước khi kết thúc hợp đồng. Bài viết này sẽ tập trung vào việc phân tích hai điều khoản chung và điều khoản thỏa thuận.
1. Cơ Sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Bộ luật tố tụng dân sự 2015
2. Nội dung
2.1. Điều khoản chung
Dưới đây là điều khoản mẫu:
ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CHUNG.
- Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng, giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, trong trường hợp không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Khi hợp đồng thuê nhà này hết hạn, nếu bên B có nhu cầu thuê tiếp thì bên A sẽ ưu tiên cho bên B được tiếp tục thuê trên cơ sở thỏa thuận của hai bên bằng một hợp đồng mới. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thông báo cho nhau bằng văn bản trước ngày hợp đồng hết hạn 03 ngày.
- Giá thuê và những điều kiện cho thuê nhà sẽ được hai bên bàn bạc và thống nhất bằng hợp đồng mới.
- Ngoài các điều khoản đã nêu trong hợp đồng, các điều khoản khác được thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hai bên đã hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng và đã ký tên ở đây để làm bằng chứng.
- Hợp đồng này được hai bên ký ngày 03/03/2018 có hiệu lực từ ngày ký.
- Kèm theo hợp đồng là biên bản bàn giao nhà cho thuê và các văn bản thỏa thuận khác của hai bên trong quá trình thực hiện hợp đồng ( nếu có ) là một phần không thể tách rời của hợp đồng này.
Từ các quy định trên có thể chia điều khoản chung thành 3 nhóm nhỏ:
+ Nhóm thỏa thuận về tranh chấp: Hai bên đã thỏa thuận nếu hai bên có tranh chấp thì sẽ thương lượng với nhau trước nhằm giảm thiểu số tiền án phí nếu giải quyết bằng phương pháp tòa án. Tuy nhiên, với trường hợp tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì sẽ do tòa án nhân dân quận, huyện giải quyết theo quy định tại điều 36 về thẩm quyền của các tòa án chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện.
Điều 36. Thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện
- Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện quy định tại Điều 35 của Bộ luật này.
+ Nhóm thỏa thuận về hiệu lực và các phụ lục kèm theo: Nhóm này ghi nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thường trong hợp đồng thuê nhà thì thời điểm có hiệu lực chính là lúc hai bên tiến hành giao nhà hoặc ngay vào ngày giao kết hợp đồng. Phụ lục kèm theo thường sẽ là biên bản bàn giao nhà cho thuê ghi nhận tình trạng căn nhà, số lượng và chất lượng đồ dùng trong nhà. Nếu không có bất cứ đồ dùng nào khác thì không cần phải làm biên bản này. Đồ dùng thường là: Ti vi, tủ lạnh, máy lạnh.
+ Nhóm thỏa thuận về hợp đồng mới: Ở nhóm này, hai bên sẽ thỏa thuận về việc bên thuê sẽ được bên cho thuê ưu tiên để thuê nhà sau khi ký kết hợp đồng. Thông thường thì nếu đã trải qua vài năm thuê nhà ổn định thì bên cho thuê sẽ tiếp tục cho bên thuê thuê tiếp dù giá thuê cũng chỉ tăng không nhiều vì đã có lòng tin ở nhau. Tuy nhiên, các bên có thể ký kết bản hợp đồng mới, với ghi nhận về số tiền mới và thời gian thuê mới.
2.2. Điều khoản thỏa thuận khác
Dưới đây là điều khoản mẫu:
ĐIỀU 10: CÁC THỎA THUẬN KHÁC.
10.1. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý các điều khoản được ghi trong hợp đồng này.
10.2. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải được lập thành văn bản và phải có người thứ ba chứng kiến mới có giá trị để thực hiện.
10.3. Hợp đồng này được lập thành 2 (hai) bản có giá trị như nhau; mỗi bản gồm 07 trang, bên A giữ một bản, bên B giữ một bản có giá trị pháp lý như nhau.
BÊN CHO THUÊ ( Bên A) |
Người làm chứng
( ký và ghi rõ họ tên, số CMND) |
BÊN THUÊ
( Bên B ) |
Điều khoản này ghi nhận về việc hai bên đã đồng ý về các điều khoản và hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Vì do hợp đồng này không bắt buộc công chứng nên để tránh mất thời gian cũng tiền bạc, các bên có thể nhờ người làm chứng có hiểu biết về pháp luật để đứng ra làm chứng. Hợp đồng này được lập thành 2 (hai) bản có giá trị như nhau; mỗi bản gồm 07 trang, bên A giữ một bản, bên B giữ một bản có giá trị pháp lý như nhau . Thường thì các bên nên làm thành bốn bản, mỗi người giữ hai bản vì như vậy nếu có mất bản nào thì sẽ còn bản còn lại để thay thế.
Khi ký kết hợp đồng thì hai bên cần phải ký và ghi rõ họ tên, nếu là công ty thì phải có con dấu và chữ ký của người đại diện theo pháp luật. Đối với người làm chứng thì ngoài ký tên thì còn phải ghi rõ số chứng minh nhân dân, ngày cấp.
3. Kết Luận
Điều khoản chung thường thỏa thuận về tranh chấp, hiệu lực và các phụ lục kèm theo, thỏa thuận về hợp đồng mới.
+ Nhóm thỏa thuận về tranh chấp: Hai bên nên thỏa thuận nếu hai bên có tranh chấp thì sẽ thương lượng với nhau trước nhằm giảm thiểu số tiền án phí nếu giải quyết bằng phương pháp tòa án, nếu không được thì mới đưa ra pháp luật.
+ Nhóm thỏa thuận về hiệu lực và các phụ lục kèm theo: Nhóm này ghi nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thường trong hợp đồng thuê nhà thì thời điểm có hiệu lực chính là lúc hai bên tiến hành giao nhà hoặc ngay vào ngày giao kết hợp đồng. Phụ lục kèm theo thường sẽ là biên bản bàn giao nhà cho thuê ghi nhận tình trạng căn nhà, số lượng và chất lượng đồ dùng trong nhà.
+ Nhóm thỏa thuận về hợp đồng mới: Ở nhóm này, hai bên sẽ thỏa thuận về việc bên thuê sẽ được bên cho thuê ưu tiên để thuê nhà sau khi ký kết hợp đồng. Bên cho thuê thường sẽ ưu tiên cho bên thuê để thuê tiếp tục.
Về điều khoản thỏa thuận khác thì các bên sẽ thỏa thuận về việc số trang có trong hợp đồng và số bản được tạo ra, thường thì các bên sẽ lập thành 04 bản và có nhờ người có hiểu biết về pháp luật làm chứng.
Trên đây là bài viết về điều khoản chung và thỏa thuận khác dùng để sử dụng trong hợp đồng thuê nhà ở của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.