ĐIỀU KHOẢN VỀ CAM KẾT VÀ ĐIỀU KHOẢN CHUNG CỦA HAI BÊN

Khi tham gia ký kết hợp đồng lời cam đoan để thể hiện sự thiện chí trung thực của cả hai bên là rất quan trọng vì nó thể hiện nguyên tắc tự do, thiện chí, trung thực của hai bên khi giao kết hợp đồng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất thì điều này lại càng cần thiết. Vì giao dịch có đối tượng là đất đai thường rất phức tạp. Vì lẽ đó, chúng tôi thực hiện bài viết cam đoan của hai bên và điều khoản chung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013

– Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.

2. Nội dung

2.1. Điều khoản cam kết

ĐIỀU 6

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

  1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

  1. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Cam kết trên khá đầy đủ so với trên thực tế vì nó áp dụng cả các nguyên tắc về giao kết hợp đồng của bộ luật dân sự 2015 và các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của luật đất đai 2013.

Cụ thể Điều khoản: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. Là những điều khoản áp dụng nguyên tắc thiện chí, trung thực, các bên tham gia giao dịch là tự nguyện, không bị ép buộc theo quy định tại

Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

  1. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.
  2. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

Việc quy định như vậy sẽ giúp cho các bên đảm bảo được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp vì nếu như hợp đồng giao dịch không thể hiện được sự thiện chí, trung thực hoặc hợp đồng được lập do bị ép buộc thì có thể sẽ bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp. Đối với loại tài sản có khả năng tăng theo thời gian thì việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ ảnh hưởng đến tất cả các bên khi giao kết hợp đồng. Vì vậy, khi các bên cần phải chú ý cam kết này.

Mặc khác, các cam kết như: 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Đây là các quy định dựa trên quy định tại điều 188 của luật đất đai 2013 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo kinh nghiệm, chúng tôi xin tư vấn để bên mua có thể biết đất có đang bị thế chấp, kê biên thi hành án hay không:

Bước 1: Người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất được cung cấp từ bên bán. Bao gồm giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người bán. Một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ… Thực tế tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ:  “Đã thế chấp theo hợp đồng số…..”

Ngoài ra, chúng ta còn phải xem đất có phải là chính chủ hay không, thông qua việc yêu cầu trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu để chúng ta xem thời hạn:

Thời hạn sử dụng đối với Chứng minh nhân dân là 15 năm kể từ ngày cấp quy định tại điều 02 của Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BCA hợp nhất Nghị định về Chứng minh nhân dân do Bộ Công an ban hành ngày 26/09/2013.

Thời hạn sử dụng đối với hộ chiếu là 10 năm theo quy định tại điều 02 của Thông tư 29/2016/TT-BCA hướng dẫn việc cấp, sửa đổi, bổ sung hộ chiếu phổ thông ở trong nước cho công dân Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành.

Bước 2: Sau đó, chúng ta phải tiến hành kiểm tra thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng cũ (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch… tại địa bàn nơi mảnh đất tạo lạc. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực mảnh đất mà mình đang có ý định mua.

Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có mảnh đất dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.

Một cách khác, các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có mảnh đất để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra. Nhưng cũng phải lưu ý về thời hạn của hồ sơ bạn cần kiểm tra, dự trù trường hợp cơ quan thi hành án chưa cập nhật thông tin. Nến nếu được thì nên nhờ vào mối quan hệ tại cơ quan này.

Bước 3: Có thể nhờ công chứng viên kiểm tra tính xác thực của tài sản khi tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau khi ký tại phòng công chứng). Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán… sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn.

Sau cùng, người mua nên làm thủ tục hành chính cập nhật, đăng bộ. Nếu người mua chọn thủ tục đổi sổ để người mua đứng tên vào trang thứ nhất của Giấy chứng nhận thì thời gian giải quyết của cơ quan nhà nước đối với thủ tục này gấp đôi so với thời gian cập nhật, đăng bộ.

2.2. Điều khoản chung

Dưới đây là điều khoản mẫu về điều khoản chung

ĐIỂU 7: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

7.1. Hai bên cam kết thực hiện đẩy đủ và nghiêm chỉnh các điều khoản trong hợp đồng này. Mọi sự thay đổi, bổ sung phải được hai bên đồng ý và được the hiện bằng văn bản mới có giá trị thực hiện.

7.2. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.

7.3. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau: mỗi bên giữ 02 bản.

Thực ra, điều khoản chung là điều khoản quy định về tính hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, việc thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể do các bên thỏa thuận mà phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

=> Căn cứ vào khoản 3 – Điều 188 của Luật đất đai 2013

Về hợp đồng được lập thành mấy bản thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ cần lập một bản thảo. Còn lại sẽ yêu cầu văn phòng công chứng cung cấp số lượng bản công chứng theo yêu cầu.

3. Kết Luận

Như vậy, khi các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chú ý về việc sự trung thực từ cả hai bên. Đặc biệt bên mua cần phải kiểm tra tính xác thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân xã nơi có mảnh đất tọa lạc, tổng cục thi hành án dân sự hay nhờ vào văn phòng công chứng, những người dân sống xung quanh khu đất để biết được đất có đang bị tranh chấp, thế chấp hay kê biên để thi hành án hay không, chủ nhân của mảnh đất đó có chính chủ hay không. Hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể do các bên thỏa thuận mà phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Số bản hợp đồng mà các bên muốn giữ sẽ do các bên tự thỏa thuận.

Trên đây là bài viết về điều khoản cam kết của các bên và điều khoản chung dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi tham gia ký kết hợp đồng, mỗi loại hợp đồng cần phải xác định được đối tượng. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất thì điều này lại càng cần thiết. Vì giao dịch có đối tượng là bất động sản thường rất phức tạp. Vì lẽ đó, chúng tôi thực hiện bài viết phân tích một cách chi tiết nhất đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định.

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chính là quyền tài sản gắn liền với mảnh đất đấy. Cụ thể tại điều 105 và 115 của bộ luật dân sự quy định:

Điều 105. Tài sản

  1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
  2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 115. Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Bởi vì do điều 197 của bộ luật dân sự quy định:

Điều 197. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Mặc khác điều 203 quy định:

Điều 203. Quyền của cá nhân, pháp nhân đối với việc sử dụng, khai thác tài sản thuộc sở hữu toàn dân

Cá nhân, pháp nhân được sử dụng đất, khai thác nguồn lợi thủy sản, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân đúng mục đích, có hiệu quả, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Nên không thể gọi là hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất. mà chỉ là sử dụng mà thôi.

Dưới đây là điều khoản mẫu về đối tượng của loại hợp đồng này:

 

ĐIỀU 1

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI  SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

CHUYỂN NHƯỢNG

 

  1. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo  ………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………(2),

cụ thể như sau:

 

– Thửa đất số: ……………………………………………

– Tờ bản đồ số:…………………………………………..

– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….

– Diện tích: …………………………. m2 (bằng chữ: ……………………………………….)

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2

+ Sử dụng chung: ……………………………… m2

– Mục đích sử dụng:……………………………………

– Thời hạn sử dụng:…………………………………….

– Nguồn gốc sử dụng:………………………………….

 

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………

 

  1. Tài sản gắn liền với đất là (3):………………………..

……………………………………………….

……………………………………………….

……………………………………………….

……………………………………………….

……………………………………………….

 

Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………….(4)

 

Trong điều khoản trên, có thể thấy, hai bên phải xác định được chi tiết nhất về việc mảnh đất tọa lạc ở đâu:

Thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích là để xác định địa điểm của mảnh đất. Nội dung của nó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và được lưu tại hồ sơ địa chính tại UBND xã (cán bộ địa chính).

Diện tích đôi khi cũng cần phải dựa vào diện tích thửa đất bán, tức là nếu thuộc tài sản chung thì chỉ ghi nhận diện tích mà bên bán muốn bán và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán, Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp. Cụ thể tại Điều 8. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính quy định như sau:

  1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 7 như sau:

“5. Đối với đất phi nông nghiệp, sai số tương hỗ vị trí điểm của 2 điểm bất kỳ trên ranh giới thửa đất biểu thị trên bản đồ địa chính dạng số so với khoảng cách trên thực địa được đo trực tiếp hoặc đo gián tiếp từ cùng một trạm máy không vượt quá 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ cần lập, nhưng không vượt quá 4 cm trên thực địa đối với các cạnh thửa đất có chiều dài dưới 5 m”.

Như vậy, diện tích trên thực địa chỉ được sai số một số nhất định trong sự cho phép của điều luật trên.

+ Về hình thức sử dụng:

Đất đai được cho phép có chung quyền sử dụng nên trong hợp đồng cần ghi rõ diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bên bán là bao nhiêu và ghi nhận cả diện tích sử dụng chung ban đầu khi mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng chung với một bên thứ ba. Tuy nhiên, đối với luật hiện nay, nếu trường hợp bên bán thuộc trường hợp có mảnh đất bán thuộc diện tích chung với một diện tích sở hữu chung khác hoặc bên bán chỉ muốn bán một phần của diện tích thì phải thực hiện tách thửa

+ Tách thửa đất:

Hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm những giấy tờ sau:

  • Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
  • Giấy chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất, sổ hộ khẩu (bản sao có công chứng).

=> Căn cứ vào Khoản 11 Điều  9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định

 

Thẩm quyền: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần thửa đất mới tách.

=> Căn cứ vào khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định.

Thời gian: Do Hội đồng nhân dân ra quyết định bằng văn bản ở từng địa phương nhưng không quá 15 ngày

=> Căn cứ khoản 40 – Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

+ Mục đích sử dụng:

Đât Nông nghiệp: Đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây hàng năm khác ; đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm…

Đất phi nông nghiệp: Đất ở; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất thương mại, dịch vụ; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp…

Hai bên phải ghi rõ rằng bên mua mua đất nhằm mục đích gì, là để ở hay kinh doanh nhằm làm căn cứ phương pháp tính thuế hoặc nếu sử dụng khác mục đích của người bán thì phải đăng ký chuyển đổi mục sử dụng đất.

+ Thời hạn sử dụng đất:

Nhà nước không giới hạn thời hạn sử dụng đất đối với đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, Đất tổ chức kinh tế sử dụng Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; Bên cạnh đó là những cơ quan, công trình xây dựng phục vụ cho hoạt động hành chính của cơ quan nhà nước, của các tổ chức tín ngưỡng, tôn giáo.

=> Căn cứ vào Điều 125 của luật đất đai.

Các trường hợp sản xuất nông  nghiệp thì cũng không  được quá 50 năm, các trường hợp khác cũng bị giới hạn về thời gian.

Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

  1. a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
  2. b) Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)“;
  3. c) Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
  4. d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở):sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

=> Căn cứ khoản 7 của Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP.

Thế nên, các giao dịch liên quan đến đất ở và kinh doanh sản xuất thì sẽ không bị giới hạn về mặt thời gian.

+ Nguồn gốc sử dụng đất:

Về nguồn gốc sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”; Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;…

Như vậy, việc quy định về nguồn gốc đất là bắt buộc theo quy định của luật trên.

+ Về những hạn chế:

Nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:

– Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ nhận chuyển quyền sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có… m² (nếu một phần thửa có hạn chế))… (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo… (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”;

– Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có… m² (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”;

– Trường hợp đăng ký đất đai mà không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện “Phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý”;

– Trường hợp cá nhân hoặc hai vợ chồng hoặc một trong hai người (vợ hoặc chồng) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người đó chưa chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi đăng ký đất cho người đó phải thể hiện hạn chế (ghi tên người không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở) là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”;

– Trường hợp thửa đất không có hạn chế thì thể hiện: “-/-”.

=> Căn cứ vào Khoản 6 Điều 16 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

+ Tài sản gắn liền với đất:

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ví dụ: Chuồng trại gia súc, gia cầm cũng được xem là tài sản gắn liền với đất.

=> Căn cứ Điều 104 của luật đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

 

Nội dung thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định rất chi tiết tại Điều 7 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

3. Kết Luận

Như vậy, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần xác định thật rõ thông tin chi về việc mảnh đất tọa lạc ở đâu:

Thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích là để xác định địa điểm của mảnh đất. Nội dung của nó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và được lưu tại hồ sơ địa chính tại UBND xã (cán bộ địa chính).

Ngoài ra, các thông tin về hình thức sử dụng, mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tham khảo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Trên đây là bài viết về đối tượng của hợp đồng dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TRỌN BỘ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ai cũng muốn sở hữu một mãnh đất cho riêng mình để đầu tư hoặc có được một chỗ ở để lập nghiệp. Nhưng không phải ai cũng có thể biết được những trình tự mua một mảnh đất là như thế nào và thủ tục ra sao? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn đọc những kiến thức về các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Luật Công chứng 2014

– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai

– Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực về mức thu phí, lệ phí

– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

– Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành

2. Nội dung

Bước 1: Tìm hiểu về hai bên trước khi ký kết hợp đồng.

Khi cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cả hai bên cần phải nghiên cứu rất kỹ bên còn lại

Bên bán:

– Tìm hiểu về khả năng thanh toán thật sự của bên mua nhằm tránh trường hợp bên mua không thanh toán đầy đủ sau khi đã hoàn tất các thủ tục về chuyển nhượng. Dù thân quen cũng phải lập hợp đồng và tiến hành đúng như các bước đã thỏa thuận ban đầu.

Bên mua:

– Bên mua là bên có thể gánh chịu nhiều rủi ro nhất. Phải nghiên cứu kỹ và so sánh giá đất tại các vùng xung quanh trước khi hỏi mua mảnh đất mà mình muốn mua để tránh bị nói thách giá.

– Phải tìm hiểu mảnh đất ở đó có thuộc diện nằm trong dự án quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền không.

– Phải tìm hiểu xem mảnh đất có chính chủ và đã được tách làm sổ riêng hay chưa? Nếu đã tách sổ thì hãy mua.

– Phải tìm hiểu xem đất có bị làm giả sổ đỏ hay có thật trên bản đồ hay không?

– Phải tìm hiểu xem đất có thuộc một trong những điều kiện tại khoản 1 – Điều 188 của luật đất đai hay không. Cụ thể, điều 188 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng đặt cọc:  Sau khi hai bên đã tìm hiểu kỹ càng, bên mua sẽ tiến hành đặt cọc một khoảng tiền cho bên bán. Số tiền đó tùy hai bên thỏa thuận, thường thì sẽ khoản 100 triệu đồng. Theo quy định của khoản 2 điều 328 thì nếu bên mua sau khi đặt cọc không mua nữa thì sẽ bị mất cọc, bên bán nếu sau khi nhận cọc mà không bán đất nữa thì sẽ phải trả lại 100 triệu cộng với số tiền phạt cọc tương đương số tiền đã đặt cọc, tức là 200 triệu đồng.

Hợp đồng đặt cọc cũng không cần phải công chứng

Bước 2: Tiến hành ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng

+ Mẫu hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường sẽ do bên phòng công chứng soạn thảo mẫu, các bên chỉ cần xác định một số thông tin về đất và cầm theo một số giấy tờ cụ thể:

Một số thông tin về đất cần được xác định: Thông tin cơ bản về hai chủ thể, Vị trí cụ thể của đất, giá bán và phương thức thanh toán, thời gian giao đất.

+ Các loại giấy tờ cần thiết:

Theo khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014. Các loại giấy tờ cần phải mang:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Dự thảo hợp đồng (nếu có)
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
– Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (Phải có chứng thực). Cầm theo bản gốc để đối chiếu (phòng hờ).
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện thì nhân viên phòng công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên. Mỗi bên sẽ giữ 02 bản.

+ Phí thu công chứng: Phí thu cho việc công chứng quy định tại khoản 2 – Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực về mức thu phí, lệ phí như sau:

 

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

 

Bước 3: Làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền

+ Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
  • Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
  • Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
  • Tờ khai đăng ký thuế;
  • Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
  • Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

+ Thẩm quyền: Theo khoản 1 – Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất có thẩm quyền thực hiền quyền chuyển đổi này.

+ Thời gian: không quá 10 ngày theo điêm L- khoản 2- điều 61 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
  • Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 4: Đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Về lệ phí trước bạ và đóng thuế thu nhập cá nhân thì như sau:

+ Lệ phí trước bạ: Mức đóng lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng, căn cứ tại điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Căn cứ vào khoản 4.b Điều 10 của cùng nghị định

+ Thuế thu nhập cá nhân: Thuế suất đối với bên mua khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%, căn cứ vào điều 12 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân:

Thời hạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10 ngày căn cứ vào quy định tại Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

 

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Nếu như trong năm, bên chuyển nhượng đã tiến hành nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, do có sự thay đổi về người nộp thuế nên bên nhận chuyển nhượng cũng phải tiến hành làm tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh. Và nếu bên chuyển nhượng chưa nộp thuế thì bên nhận chuyển nhượng phải tiến hành nộp thuế theo những quy định sau:

Theo các điều 6,7,8 và 17 của Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành thì công thức tính thuế như sau:

Công thức tính thuế:

Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó,

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Theo đó, để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1mđất và thuế suất. Cụ thể:

Diện tích đất tính thuế:

Theo Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

Giá của 1 m2 đất tính thuế:

– Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

Thuế suất:

Với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:

Bậc thuế Diện tích tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

 

+ Thời hạn nộp thuế:

– Thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

NNT được quyền lựa chọn nộp thuế một lần hoặc hai lần trong năm và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

– Thời hạn nộp tiền chênh lệch theo xác định của NNT tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau.

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đem tất cả các biên lai cùng với Giấy chứng minh nhân có chứng thực, sổ hộ khẩu có chứng thực để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Kết Luận

Như vậy, Quy trình để hai bên hoàn thành các thủ tục phải trải qua các bước như sau:

Tìm hiểu về hai bên trước khi ký kết hợp đồng->Tiến hành ra phòng công chứng để ký kết hợp đồng->Làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền->Đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp->Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các bên cần chú ý làm đúng với quy trình mà chúng tôi đã liệt kê ở trên đây để tránh gặp phải khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là bài viết về trọn bộ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ĐIỀU KHOẢN VỀ CHỦ THỂ VÀ THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bài viết trước, chúng ta đã biết được một cách tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ chung cấp cho các bạn đọc những điêu khoản đặc trưng của loại hợp đồng này. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần chú ý đến chủ thể, đối tượng và thuế liên quan đến hợp đồng.

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luất dân sự 2015

– Luật hôn nhân gia đình 2014

– Luật đất đai 2014

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

– Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân

– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

2. Nội dung

2.1. Điều khoản về chủ thể

Khác với các loại hợp đồng mua bán khác, việc xác định chủ thể ký kết hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng.

Xét về yếu tố chủ thể thì: cá nhân và tổ chức. Cá nhân nước ngoài hoặc trong nước, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài hoặc 100% vốn của Việt Nam, cá nhân đã đầy đủ năng lực hành vi dân sự và chưa đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Dưới đây là điều khoản chủ thể mẫu

Chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN (Gọi tắt là bên A):

  1. Họ tên: Trần Thị Lệ Hằng

–           Ngày tháng năm sinh: Ngày 15/07/1972

–           Chứng minh nhân dân số: 024397403 tại: Công An Thành Phổ Hồ Chí Minh

–           Hộ khẩu thường trú: 930/31 Trần Hưng Đạo. P7. Quận 5. TP 11CM.

Là chủ sở của mảnh đất toạ lạc tại số thửa 401, tổ 85, Đường thống Nhất, phường (xã) 15, Quận (huyện, thị xã) Gò vấp, Tp.HCM . Căn cứ theo các chứng từ sở hữu đã được cơ quan có thẩm quyền cấp gồm :

–           Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy Ban Nhân dân P15, Quận Gò vấp, Tp.HCM cấp ngày 12/04/2001.

 

BÊN MUA (Gọi tắt là bên B):

  1. Họ tên: Bùi Văn Hiền

–           Ngày tháng năm sinh: Năm 1967

–           Chứng minh nhân dân số: 021872143 Tại: Công An Thảnh Phố Hồ Chí Minh

–           Hộ khẩu thường trú: 27/31 Đường Thống Nhất. P15, Quận Gò vấp, Tp.HCM.

Và Vợ:

  1. Họ tên : Trần Thị Phương Thảo

–           Ngày tháng năm sinh: Năm 1971

–           Chứng minh nhân dân số: 024364369 Tại: Công An Thành Phố Hồ Chí Minh

–           Hộ khẩu thường trú: 27/31 Đường Thống Nhất, P15, Quận Gò vấp, TP.HCM.

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Chủ thể tham gia ở đây cả hai bên đều là người Việt Nam, trong đó, bên mua là có hai người một là vợ, hai là chồng. Vợ và chồng cùng đứng tên mua đất là hợp pháp căn cứ vào điều 33 của luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

  1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Hơn thế nữa, điều 26 của luật hôn nhân gia đình quy định.

Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

  1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
  2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Nên với trường hợp là cá nhân, khi thực hiện mua và bán, nếu không phải là cá nhân độc thân thì phải có cả tên của hai vợ chồng khi xác lập giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đứng tên một trong hai thì phải có giấy ủy quyền của bên còn lại, nếu không, hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu.

Đối với những cá nhận dưới 18 tuổi, tức chưa đủ năng lực hành vi dân sự thì quy định tại điều 21 của bộ luật dân sự như sau:

Điều 21. Người chưa thành niên

  1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
  2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
  3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
  4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy, những người chủ đủ năng lực hành vi dân sự muốn tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật là cha mẹ hoặc người giám hộ bằng văn bản.

Còn đối với cá nhân là người nước ngoài hay tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì căn cứ vào điều 169 của luật đất đai 2013 về nhận quyền sử dụng đất thì không thuộc diện được nhận quyền sử dụng đất.

Tải điều 169: Điều 169

Tóm lại, chỉ có những cá nhân có quốc tịch Việt Nam và đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được quyền tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chưa đủ năng lực hành vi dân sự phải xác lập thông qua người đại diện theo pháp luật, những cá nhân đã có vợ hoặc chồng hợp pháp thì khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ủy quyền bằng văn bản của người còn lại hoặc cùng đứng và ký tên trong hợp đồng. Đối với cá nhân nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không được tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 2.2. Điều khoản về lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

+ Lệ phí trước bạ:

Đất đai theo hiến pháp 2013 thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý nên cá nhân trong trường hợp này chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi nên khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua phải tiến hành đóng lệ phí trước bạ. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại điều 2,3 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

  1. Nhà, đất.

Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.

Mức đóng lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng, căn cứ tại điều 7 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

  1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Căn cứ vào khoản 4.b Điều 10 của cùng nghị định quy định như sau:

Điều 10. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ

“4. Thời hạn ra thông báo và nộp lệ phí trước bạ

  1. b) Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước tại các cơ quan, tổ chức thu lệ phí trước bạ theo quy định của Luật quản lý thuế trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế“.

 

+ Thuế thu nhập cá nhân:

Về thuế thu nhập cá nhân thì tại điều 2 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

  1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

  1. a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  2. b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Thuế suất đối với bên mua khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%, căn cứ vào điều 12 của Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

  1. Thuế sut

Thuế suất đi với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Thời hạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10 ngày căn cứ vào quy định tại Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế

Điều 10. Quy định chung về khai thuế, tính thuế

  1. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
  2. d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười), kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

Như vậy, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ với lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 10 người kể từ phát sinh nghĩa vụ thuế.

3. Kết luận

Như vậy, khi ký kết hợp đòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên chú ý về yếu tố chủ thể tham gia. Chỉ có những cá nhân có quốc tịch Việt Nam và đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được quyền tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chưa đủ năng lực hành vi dân sự phải xác lập thông qua người đại diện theo pháp luật, những cá nhân đã có vợ hoặc chồng hợp pháp thì khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ủy quyền bằng văn bản của người còn lại hoặc cùng đứng và ký tên trong hợp đồng. Đối với cá nhân nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không được tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ với lệ phí là 0,5% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế. Người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng trong thời hạn 10 người kể từ phát sinh nghĩa vụ thuế.

Trên đây là bài viết về điều khoản về chủ thể, lệ phí và thuế dùng để sử dụng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chúng tôi. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong cuộc sống hằng ngày, bất kỳ ai cũng muốn sở hữu một mảnh đất của riêng mình. Tuy nhiên, các bên thường không kỹ càng trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nhiều trường hợp tòa rất khó giải quyết khi xảy ra tranh chấp khi mà các bên đã không tiến hành công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Bài viết này sẽ cung cấp cho quý khách một góc nhìn tổng quan nhất về những quy định cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sau khi kết thúc bài viết, chúng tôi có kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1. cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2014

2. Nội dung

2.1. Những quy định chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng rất đặc biệt, có giá trị chuyển nhượng rất cao do đất đai thì không phát triển nhưng số lượng con người ngày càng gia tăng. Các tranh chấp liên quan đến loại hợp đồng giá trị lớn này là rất nhiều. Bởi thế, bộ luật dân sự 2015 mới danh hẳn một mục để bàn về vấn đề này dù đã có luật đất đai và nghị định liên quan để điều chỉnh.

Cụ thể tại điều 500 của bộ luật dân sự quy định như sau:

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Mặc dù loại hợp đồng này là một giao dịch dân sự nhưng pháp luật quy định phải lập thành văn bản đối với loại hợp đồng này. Cụ thể điều 502 của bộ luật dân sự quy định như sau:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

  1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
  2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Cũng như những loại hợp đồng khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.

Tuy nhiên, đối tượng chuyển nhượng ở đây là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.

2.2. Một số điều khoản chung

+ Điều khoản về Giá chuyển nhượng

Mặc dù quy định tại điều 15 của bộ luật dân sự về xác định giá đất cụ thể như sau:

Điều 15. Xác định giá đất cụ thể

  1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tạiĐiều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đấtquy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
  2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên theo quy định của điều 114 của luật đất đai 2013 thì xác định giá đất cụ thể như sau:

Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, có thể thấy, việc quy định giá chỉ áp dụng đối với những giao dịch có yếu tố nhà nước. Giá đất là do các bên tự thỏa thuận. Nếu ở những khu vực đông dân cư thì giá đất có thể lên đến 100 triệu/m2, còn những khi dân cư thấp, đất chưa có dự án nào nổi bật về trường hợp, trung tâm thương mại trong tương lai thì giá chỉ 12-15 triệu đồng/m2.

+ Phương thức thanh toán:

Cac bên thường thanh toán bằng chuyển khoản hoặc nhận tiền mặt trực tiếp. Nhưng do việc thanh toán thông qua đưa tiền trực tiếp tiết kiệm thời gian nên các bên thường lựa chọn phương thức này. Tuy nhiên, bên mua phải thật sự cẩn thận vì trường hợp bên bán nhận tiền rồi tiêu xài, không tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua là điều thường thấy trong loại hợp đồng này. Nên nếu chuyển khoản qua ngân hàng sẽ có một chứng cứ xác thực giao dịch này. Bên bán sẽ khó có thể lật lọng. Thêm vào đó, nếu chuyển tiền mặt, các bên cần phải tiến hành xác lập giấy biên nhận tiền, nếu có giấy biên nhận tiền thì bên mua sẽ càng cũng cố giao dịch của mình hơn đối với bên bán.

+ Các bên thường thanh toán từ hai đợt đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, từ hai đến ba đợt đối với hợp đồng có liên quan đến các công ty về bất động sản. Ban đầu các bên sẽ tiến hành đặt cọc, sau khi hoàn thành việc đăng ký ở cơ quan có thẩm quyền thì bên mua mới tiến hành thanh toán khoảng tiền còn lại.

Quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

  1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A mua đất của B và đặt cọc 100 triệu đồng thì nếu A không mua đất nữa thì xem như mất tiền cọc, còn nếu B không bán thì phải trả lại 100 triệu đồng cùng với số tiền phạt cọc là 100 triệu đồng.

+ Phương án giải quyết tranh chấp

Do đây là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của luật dân sự và luật đất đai nên khi có tranh chấp, các bên sẽ tiến hành thương lượng để giảm chi phí kiện tụng, nếu không được thì mới đưa ra hòa giải tại tòa và cuối cùng là khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tọa lạc theo điều của bộ luật tố tụn dân sự 2015 theo điều 39 của bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ.

3. Kết Luận

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải lập thành văn bản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có quy định những điều khoản cơ bản như: Chủ thể; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung. Đối tượng chuyển nhượng ở đây là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có rất nhiều điều khoản đặc trưng như: Chủ thể; Đối tượng của hợp đồng; Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán; Cam đoan của các bên; Điều khoản chung.

Trong đó, giá chuyển nhượng đất là do các bên thỏa thuận, phương thức thanh toán thường là chuyển khoản hoặc bằng tiền mặt, nếu là chuyển khoản thì phải ghi nhận rõ ràng về mục đích của chuyển khoản, nếu là thanh toán bằng tiền mặt thì phải có giấy bên nhận tiền trong tất cả cac lần thanh toán, kể cả đặt cọc. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là bài viết tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cảm ơn quý khách đã tham khảo, Luật Minh Mẫn luôn sẵn sàng tư vấn và thực hiện tư vấn, soạn thảo, dịch và tham gia ký kết hợp đồng cho khách hàng.

Dưới đây là hợp đồng mẫu: